Manualillos para una crísis.

Nueva ayudita a la Banca. La creación del producto financiero denominado SOCIMI-Socª Colect. de Inv.Inmbª, permitirá a la

Banca, hacer paquetitos con los inmuebles adjudicados en sus impagos y colocarlos en el mercado.

Las promotoras, indignadas: sólo los bancos podrán crear sociedades inmobiliarias
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@F. Martin / E. Segovia - 23/01/2009 06:00hDeja tu comentario (2)
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El Gobierno ha conseguido, una vez más, levantar ampollas a la hora de llevar a la práctica una de las medidas estrella contra la crisis económica. A las ayudas al alquiler, el plan de avales de la banca, la moratoria hipotecaria para parados, el plan VIVE o la línea de ayudas del ICO hay que añadir ahora las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi), versión española de los REITs norteamericanos o las SIICs francesas, llamadas a ser uno de los grandes alivios del hundimiento del ladrillo en España.

Ni las promotoras ni los gestores de patrimonios pueden lanzar estos productos tal como está redactada la normativa, lo cual confirma lo que todo el mundo sospechaba para el principio: que se trata de un traje a medida para que los bancos puedan colocar a sus clientes el aluvión de inmuebles embargados como consecuencia del vertiginoso aumento de la morosidad en nuestro país.

A priori, las Socimi debían servir para hacer más atractiva la inversión minorista y extranjera en el mercado español, aunque con un coste fiscal importante; su gran ventaja en otros países es la reducción del impuesto de sociedades, y en algunos la actividad de alquiler está totalmente exenta si se realiza a través de las Socimi. Sin embargo, desde un principio los expertos tenían claro que las Socimi tenían como único fin ayudar a bancos y cajas en este trance. Al final se trata de algo parecido a una titulización, sólo que, en vez de activos financieros -los créditos-, lo que se tituliza sonlos activos inmobiliarios.

Esta ventaja también pueden aprovecharla las empresas del sector, que también podrán poder sacar de balance los activos, con lo que evitarán apuntarse pérdidas por depreciación de activos si el precio de la vivienda sigue cayendo. La gran ventaja de las Socimi es que no tienen que ajustar la valoración de los inmuebles por la caída del mercado durante los tres años que deben estar los inmuebles en cartera. No obstante, el sector no hace más que protestar.

Las inmobiliarias piden más exenciones fiscales

Ayer, durante la jornada especializada Nuevas formas de financiación para las empresas inmobiliarias, Juan Manuel Liedo, vicesecretario y director de la asesoría jurídica de Metrovacesa, pidió claramente cambios en el proyecto de Ley para que las inmobiliarias se puedan acoger a los beneficios de las Socimi. “Puede ser que los bancos puedan aprovecharlas para colocar sus activos. Pero no las inmobiliarias, lo cual tendría un uso residual que no permitiría a la economía aprovechar todas sus ventajas”. Sus principales críticas se centran en el largo período que deben mantener los inmuebles en cartera (tres años en el caso del alquiler y siete en la promoción) y en las limitaciones al endeudamiento: del 60% del valor de los activos.

En el mismo sentido se expresó Daniel Loureda, consejero delegado de Testa, la patrimonialista de Sacyr Vallehermoso. Según él, “la legislación tal y como está planteada no es la más adecuada para el sector residencial". Pidió reducir o aplazar los costes de incorporar los activos a la sociedad, “porque si no, muy pocas inmobiliarias se podrán transformar en Socimi. Resumiendo: me gustaría ver un régimen atractivo para inversores nacionales y extranjeros. No digo impuesto cero. Y que todo el mundo se beneficie. También la Hacienda Española". La consultora inmobiliaria Knight Frank coincide en señalar las Socimi como una válvula de escape para las entidades financieras. Ahora bien, señala la necesidad de un ajuste de los precios de adquisición de los inmuebles, inflados debido al grado de apalancamiento que tenían cuando fueron adquiridos.

Una de las principales prebendas que ha concedido el Gobierno a la banca es fiscal: inicialmente, se preveía la exención de impuestos para las sociedades, pero el Ejecutivo dio marcha atrás y aplicará dicha exención al dividendo que cobren los inversores. Las sociedades tributarán al 18%, que siempre es una ventaja frente al 30% del resto de las empresas. Este cambio proporciona a bancos y cajas una formidable arma de marketing.

"Es una gran noticia para la banca, que va a poder vender este producto como una inversión libre de impuestos, que en España es el mejor reclamo comercial que existe. Como además son productos sin riesgo similares a un bono, con una rentabilidad muy estable procedente del alquiler y con liquidez absoluta porque cotizan en bolsa, los van a colocar como churros", según un profesional del sector.

Es imposible que una gestora cree una Socimi

Desde el punto de vista de los gestores de inversión colectiva y de la banca privada, el borrador del proyecto de Ley que regula estos vehículos -al que ha tenido acceso El Confidencial- no incluye ningún período transitorio; es decir, cuando se constituye la Socimi hay que tener ya el capital y, más importante, los tres inmuebles que deben poseer como mínimo estas sociedades. "Lo lógico y lo que se hace en otros países es dar un tiempo para que los gestores capten capital y deuda, y para que luego puedan comprar los edificios con ese dinero", explica una fuente del sector. Además, no hay excepciones a ese mínimo de tres inmuebles, luego hay que comprarlos a la vez.

Además, la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva no contempla que las gestoras puedan crear este tipo de vehículos, y el proyecto de Ley que regula las Socimi no incluye ninguna modificación de la citada norma en este sentido. Por otro lado, no se contempla ninguna comisión de gestión -la habitual en los fondos de inversión- sino sólo de colocación, algo dirigido claramente a las redes bancarios.

"Es muy llamativo que un producto teóricamente de inversión colectiva se haya discutido con la AEB (Asociación de Banca) y no con Inverco (la asociación de gestoras)", sentencia la citada fuente. Otro profesional de la gestión se queja de que "el sector lleva 10 años pidiendo los REITs sin que nos hagan caso, y ahora los montan a toda prisa para resolver un problema puntual de los bancos, no como un producto de inversión para el futuro".