Del cambio de Hipoteca, venimos comentando que vemos al Euribor en su suelo.
Busque, compare y si encuentra una hipoteca mejor... cámbiela
Publicado el 07-06-09 , por J. J. Andrés / A. Bustillo
¿Qué aún no se ha beneficiado de la bajada de tipos? ¿Todavía no ha visto reflejada en su cuota hipotecaria las rebajas en las tasas de referencia? ¿Cree que la decisión de tipos por parte del BCE le afectará a la hora de revisar su crédito? ¿Piensa que el euríbor comenzará a subir a partir de ahora? ¿No le revisan a la baja la hipoteca porque tiene establecido un tipo de interés mínimo en el contrato que no esperaba? Todas estas preguntas se agolpan en la cabeza de todo hipotecado que aún no ha revisado su hipoteca. Y más después de que los tipos de interés hayan tocado suelo, o casi.
“El nivel actual de tipos es el adecuado”. Franco y claro se expresó el pasado jueves el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, sobre el precio oficial del dinero. La institución monetaria ha dejado los tipos en el 1%, mínimo histórico, lo que previsiblemente mantendrá al euribor, la referencia más utilizada para calcular el tipo de interés de las hipotecas, en los niveles actuales, los más bajos de su historia, en torno al 1,6%.
Para muchos se abrirá la posibilidad de que paguen hasta un 30% menos al mes por su hipoteca, pero seguramente serán muy pocos lo que acaben beneficiándose de semejante ahorro.
Las impresionantes rebajas de la cuota hipotecaria que auguran mes a mes las caídas del euribor, van camino de convertirse en resultados fantasmas. Por ejemplo, a priori, con el euribor de mayo situado en el 1,644%, el titular de una hipoteca de 150.000 euros a euribor más 0,5%, se ahorraría casi un 30%. Pasaría de pagar 920,59 euros al mes a desembolsar 646,05 euros. Sin embargo, en muchos casos, la realidad no es esa.
Para ahorrarse más dinero, el cliente puede optar por aprovechar algunas de las ofertas que han lanzado bancos y cajas para captar las hipotecas de otras entidades (ver cuadro adjunto), lo que se conoce como subrogación.
A las entidades les interesa captar a estos clientes en tanto en cuanto ya han demostrado capacidad para pagar el préstamo. A los clientes también les puede salir rentable la operación, sobre todo desde que la nueva ley hipotecaria, en vigor desde diciembre de 2007, redujo las comisiones y los gastos de notaría, registro e impuestos derivados del traspaso del préstamo de una entidad a otra.
Incluso en alguna comunidad, como Madrid, se ha decidido eximir del pago del gravamen de Actos Jurídicos Documentados a los que renegocien las condiciones de su préstamo con su entidad o con otras. Para una hipoteca de 100.000 euros a 10 años con un interés del 5%, el ahorro será de 150 euros, un 1%.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que, en muchas ocasiones, estas ofertas para subrogar la hipoteca, que cobran euribor más un diferencial por debajo del 0,5%, obligan a cumplir exigentes requisitos que pueden echar por tierra el ahorro previsto. Por ejemplo, algunas entidades imponen al titular la obligatoriedad de hacer un gasto mínimo con la tarjeta de crédito o una aportación mínima anual al plan de pensiones para lograr el tipo de interés ofertado. Otra condición que pueden fijar las entidades es la contratación de un seguro de vida de prima única.
Además, el cliente debe evitar la contratación de instrumentos que están resultando muy dañinos en estos tiempos de tipos de interés bajos.
Uno de ellos es una cláusula que fija un tipo mínimo para la hipoteca. Aunque el euribor se desplome, como ha ocurrido en los últimos ocho meses, el titular tendrá que pagar un mínimo. Esta cláusula suele establecer el nivel mínimo entre el 2% y el 3%.
El cliente también debe evitar una especie de cobertura que se vendió en su momento contra la subida de tipos. Estos productos, con nombres tan rimbombantes como swap o clip, permiten al hipotecado asegurarse el pago de un interés fijo máximo, lo cual viene bien con el precio del dinero por las nubes.
Sin embargo, con tipos bajos, el cliente debe pagar su cuota respectiva y la diferencia por haber contratado este producto. Con él se da la curiosa paradoja de que el hipotecado acabe pagando más al mes mientras el euribor está por los suelos.
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