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SOCIMI’S: ¿UNA BUENA OPCIÓN DE INVERSIÓN? Fuente: Estrategiasdeinversion.com Probablemente antes de que acabe el primer semestre de este año podríamos ver cotizar a la primera SOCIMI en el MAB ¿Qué son estas sociedades y cuáles son los principales atractivos para los inversores? Hemos hablado con Antonio Fernández, presidente de Armabex, asesor registrado del MAB.  Probablemente haya escuchado hablar de las SOCIMI en los últimos meses y no sabe qué es exactamente esta figura. Quizá se haga una idea más acertada si le decimos que corresponde al equivalente español de los REITs. Es decir, las SOCIMI´s no son otra cosa que las siglas de las Sociedades de Inversión Cotizadas en el Mercado Inmobiliario. En definitiva se trata de sociedades inmobiliarias dedicadas casi en exclusiva a la actividad de alquiler. Aunque en Estados Unidos están en funcionamiento desde los años 60, en España tuvimos que esperar hasta 2009 para que se creara su figura y, aunque se constituyeron algo menos de una decena, las condiciones para cotizar no eran las más adecuadas para salir a bolsa. Sobre todo, porque se las obligaba a cotizar en el mercado continuo y casi ninguna cumplía las condiciones de este mercado. Finalmente, el nuevo ejecutivo aprobó una ley a finales del año pasado que regulaba de nuevo esta figura y en febrero de este año se publicó la circular definitiva que establecía las condiciones para cotizar en el MAB. Según Antonio Fernández, presidente del Asesor Registrado Armabex, podríamos ver cotizando a la primera SOCIMI del MAB el próximo mes. ( Ver la Circular que desgrana las condiciones para formar parte del Mercado Alternativo Bursátil) Atractivo para las empresas ¿Cuál es el atractivo que tiene para los dueños de estas compañías constituirse en SOCIMI? Con el nuevo régimen la empresa no tendrá que pagar impuestos, eso sí, sus accionistas no quedan libres de presión fiscal. Como dice Antonio Fernández, "desde luego que estas sociedades pagan impuestos, ya que el legislador ha obligado a que los beneficios de estas compañías salgan obligatoriamente cada año". De hecho, la ley obliga que las SOCIMI`s repartan cada año al menos un 80% de sus beneficios vía dividendo. Eso sí, "para los accionistas hay un ahorro sustancial, en torno a un 40%", advierte el presidente de Armabex. En estos primeros compases, las compañías que más interés han manifestado para constituirse en SOCIMI son las empresas familiares, según apunta Antonio Fernández. "Cabe esperar que las primeras que veremos en el mercado serán ellas ya que su estructura en la toma de decisiones es más ágil", concluye. El directivo de Armabex afirma que "también nos estamos encontrando con compañías muy apalancadas y que con la ley han visto limitados los gastos de pago del interés de la deuda al 30%", asegura Fernández. Según el ejecutivo, las SOCIMIs también se están articulando como un vehículo de venta de determinados activos singulares -como hoteles-, que dentro de 3 años se podrán vender libres de impuestos. De acuerdo con Antonio Fernández, uno de los colectivos que está demostrando más interés en esta nueva figura son los inversores extranjeros "ya que conocen muy bien este producto - afirma el presidente de Armabex- y, además, van a su país de origen sin tributar". Eso sí, hay una excepción, las SOCIMIs pagan un 0%, pero obligan a pagar por dividendo. Pero si alguno de los accionistas que va a pagar dividendo no paga el 10% de impuestos, la SOCIMI paga el 19% por la parte correspondiente a ese paquete accionarial. Pero, ¿cuál es el perfil del inversor que querría entrar en este producto? Desde Armabex creen que el mercado será prudente y esperará a ver cómo evolucionan estas primeras compañías hasta generar un histórico de rentabilidades. Sin embargo, en España ya hay experiencias. Según Antonio Fernández muchos centros comerciales españoles están en manos de REIT´s extranjeros, como el madrileño "La Vaguada". Sus inversores compran participaciones de este y otros activos. Para el experto, "el inversor de este tipo de activos no va buscando especular con el valor, sino que estará más interesado en el flujo constante de dividendos producto de los ingresos por alquileres", cree Fernández. Este tipo de inversiones se miran más como una inversión que se comporta más como un bono y su cupón, ya que los ingresos serán más o menos constantes dependiendo de la actividad. "A mi si me gustaría invertir en una SOCIMI especializada -si la hubiera, por ejemplo- en el sector hotelero de Cataluña y Baleares cuyos ingresos estuvieran indiciados al nivel de ocupación. Como el turismo está creciendo mucho en estos lugares, prefiero ligar más mi inversión al sector turismo que al sector inmuebles". Y añade " si viera que el consumo en España empieza a despuntar, preferiría entrar en una SOCIMI con centros comerciales, porque como parte de sus ingresos dependerá de lo que vendan sus locales comerciales, me sentiré mucho más cómodo ahí", añade el directivo. Los contras Los detractores de las SOCIMI´s afirman que se trata de inversiones que ofrecerán muy poca rentabilidad al inversor, ya que depende mucho de la evolución de los precios del alquiler y, en general, el mercado no espera muchas alegrías al respecto en nuestro país. Para Antonio Fernández, los atractivos para el inversor de a pie en este tipo de productos son varios. El primero, "se articula un vehículo para aquellos que quieran empezar a diversificar su cartera en una rama del sector inmobiliario", señala el presidente de Armabex. El segundo, "la pureza y la transparencia. Con este sistema conocemos todos los inmuebles en los que vamos a invertir - afirma el directivo-. Antes era una mezcla de constructora, promotora... y que seguro que no nos vamos a encontrar sorprendiéndonos de que nuestra compañía compre el 3% de una eléctrica, como pasaba anteriormente", añade Antonio Fernández. Por último, "va a tener un dividendo obligatorio", finaliza el presidente del Asesor Registrado. Por lo tanto, no se trata de un activo propicio para el trading, ni para la especulación bursátil. Sin embargo, será un producto interesante para aquellos inversores que quieran diversificar sus carteras hacia activos novedosos y con un flujo constante y certero de dividendos. Eso sí, como en cualquier inversión, los expertos recomiendan estudiar muy atentamente la SOCIMI en cuestión, ya que ninguna es igual a la otra.