Santander y BBVA apuestan por sacar a Bolsa a Metrovacesa en febrero y sin descuento
La inmobiliaria ve como ventaja la diversificación geográfica de su banco de suelo
Será la mayor promotora y la tercera en debutar en el mercado en menos de un año
El regreso de Metrovacesaa Bolsa ya está aquí. Un siglo después de la constitución de la inmobiliaria y cinco años después de su exclusión de cotización, se acerca la fecha para la salida a Bolsa que preparan los accionistas Santander, con el 71,3%, y BBVA (29,7%). Estas dos entidades trabajan con un calendario en el que en los primeros días de enero la compañía presentará el documento de intenciones de cotizar y en febrero se estrenará con el toque de campana, salvo descalabro bursátil.
Lo harán en medio de la nueva incertidumbre por Cataluña y apostando a que el precio de la acción no lleve ningún descuento respecto al valor de los activos.Los actuales propietarios consideran que es atractiva para los inversores, según fuentes conocedoras de la operación.
Santander y BBVA quieren demostrar que Metrovacesa será la gran promotora de viviendas en Bolsa, poniendo en valor el que es el mayor banco de suelo del país, que suma ya 2.600 millones de euros en terrenos donde se pueden construir casi 40.000 viviendas.
Estas dos entidades entienden que la calidad del suelo y la gran diversidad geográfica de sus terrenos son suficientemente atractivas para no tener que aplicar ningún descuento. Según fuentes financieras, Metrovacesa no levantará capital, a diferencia de sus competidores Neinor y Aedas, que obtuvieron 100 millones de dinero fresco cada una.
Metrovacesa ha nombrado coordinadores del estreno a sus dos accionistas, Santander y BBVA, y también a Morgan Stanley y Deutsche Bank. Goldman Sachs, Société Générale, CaixaBank, Norbolsa y Fidentiistambién participarán. La compañía ya ha comenzado a realizar roadshows en mercados internacionales para explicar a los inversores que una de las fortalezas de la entidad es que con su suelo actual tiene materia prima para los próximos ocho años.
La empresa incide en que a diferencia de las otras dos grandes inmobiliarias cotizadas –Aedas y Neinor– disponen ya de parcelas en regiones más allá de Madrid, Barcelona, Costa del Sol y Levante, por lo que está preparada para cuando esos mercados se reactiven después de la crisis del ladrillo iniciada en 2007.
Sin embargo, otras fuentes financieras e inmobiliarias apuntan que habrá inversores que vean ese suelo fuera de las zonas ya reactivadas como una debilidad más que como una ventaja. Dudan sobre si los inversores coincidirán con el relato de Santander y BBVA de regresar a Bolsa sin descuento. Neinor salió a 1.300 millones, con una prima del 16% frente a los 1.120 que valían sus activos, y Aedas, a 1.516, con una sobreprecio en esa línea.
Los bancos pueden ingresar más de 1.000 millones. El mercado espera que coloquen a los inversores entre el 40% y el 60% del capital, a semejanza de lo que hicieron Lone Star en Neinor (que vendió un 55% del capital) y Castlelake en Aedas (un 48%).
Sin finalmente no se aplica descuento, la capitalización bursátil de la empresa superará los 2.600 millones el valor neto de los activos (NAV) –el indicador que los inversores toman para calcular la cotización– ya que no arrastra deuda. El debut bursátil de Metrovacesa será el tercero de una promotora de viviendas desde marzo, cuando Neinor se convirtió en la primera en hacerlo desde 2007, cuando Realia se estrenó justo cuando comenzaba la crisis. En el caso de Neinor fue el fondo estadounidense Lone Star el que lanzó la operación y ya ha recogido los beneficios, pues solo retiene un 12,9% del capital de la inmobiliaria. Le siguió en esa estrategia Aedas, del fondo Castlelake, que en octubre se estrenó y que mantiene un 52%.
En ambos casos, el mercado respaldó las operaciones, mostrando el apetito de los inversores por la recuperación del sector residencial en España. Ahora llega el momento de que Santander y BBVA, que capitalizaron deudas, hagan caja.
En 2013, los bancos decidieron lanzar una opa de exclusión de cotización en Bolsa y durante estos años han estado saneando la compañía. Metrovacesa integró sus activos terciarios en la socimi Merlin Properties en 2016, operación por la que los bancos se convirtieron en los mayores accionistas de esta sociedad. Igualmente hicieron con Testa Residencial en el caso de las viviendas destinadas al alquiler.
Los dos bancos accionistas abren la puerta a embolsarse pueden embolsarse más de 1.000 millones
Además, han aprobado varias ampliaciones de capital para inyectar músculo a la que en la pasada década fue una de las grandes inmobiliarias del país. La última fue la aportación no dineraria de más de 1.100 millones de euros en julio en suelos procedentes de los bancos. Estas entidades, además, ficharon este año a Jorge Pérez de Leza, procedente de Grupo Lar, para que lidere el proyecto de reactivación como consejero delegado.
En la reactivación del sector, Metrovacesa será uno de los líderes.Tras años sin actividad espera entregar 160 viviendas en 2017. Para 2018 viene el ritmo sube a las 619 unidades. Y a partir de 2020, tiene previsto desarrollar de 4.000 a 5.000 casas al año. De momento, ante su salida a Bolsa, vende a los inversores expectativas de negocio futuras, ya que sus obras y ventas son muy limitadas, e igual que hicieron antes Neinor y Aedas.
Se espera que lidere el mercado, junto a Neinor, Aedas y Vía Célere, en este caso la inmobiliaria liderada por el fondo Värde Partners y que también prevé lanzar su propia OPV en el primer semestre del año.
DISTRIBUCIÓN DE LOS TERRENOS
El enorme banco de suelo de Metrovacesa está ubicado en 15 comunidades autónomas, algunas de ellas donde otras inmobiliarias ni tienen suelo ni esperan tenerlo en los próximos años. Andalucía es la región donde más viviendas puede construir, con alrededor de 10.000 casas.
Le sigue Cataluña, con 5.339 viviendas, de las que 4.669 están en Barcelona. También destacan Madrid (5.908), Castilla y León (2.816), Canarias (2.091), Galicia (2.032) o Murcia (1.242). En otras provincias, como Guadalajara, cuenta con parcelas, pero están destinadas a uso terciario (logística, oficinas o comercial).
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