Siete claves para entender el mercado del alquiler de vivienda
La derogación del Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y de alquileres evidencia no sólo la debilidad del Gobierno a la hora de llevar a término algunas reformas, sino también la falta de consenso en un mercado tan importante como el residencial. Antes de aplicar determinadas medidas, es necesario conocer la respuesta a ciertas cuestiones, como si hay burbuja, en manos de quién está el parque de vivienda o cuánto le cuesta a los españoles el alquiler.
Se ha dicho mucho a propósito de la actual situación del mercado del alquiler. Tanto, que el Gobierno se ha puesto a legislar sobre la cuestión antes incluso de tener datos oficiales que respalden sus actuaciones. No es la primera vez que la premura de la situación reclama una respuesta rápida, pero en políticas de alto alcance y a largo plazo, como la vivienda, conviene contar con un buen diagnóstico. Ante la inexistencia de un mapa oficial de precios, el Ministerio de Fomento solicitó este mes al INE la elaboración de una estadística que refleje la evolución del sector.
La reciente derogación del decreto sobre vivienda y alquiler que el Gobierno pretendía impulsar, y su inusual aplicación durante algo más de un mes (ver página 19), pone de relieve la fragilidad del Ejecutivo, pero también la falta de consenso que existe entre los representantes políticos a la hora de decidir cómo legislar en materia de arrendamientos. Para encontrarlo, es importante convenir en cuál es la realidad del mercado a través de los últimos datos disponibles del sector.
¿Hay una burbuja del alquiler?
No hay un boom de los alquileres en España. Además, según los expertos, no se puede especular con ellos.
El problema es que hay determinadas ciudades donde la demanda es enorme y la oferta escasea, y después de varios años de recuperación, que han engrosado la demanda pero no la oferta, los precios alcanzan máximos en grandes capitales. En Madrid, Barcelona o Palma de Mallorca, alquilar un piso ya es más caro que antes de la crisis (ver gráfico). En Madrid y Barcelona, por ejemplo, los alquileres acumulan una subida del 45% en los últimos 4 años, según CBRE. Esto contrasta con la realidad en el resto de España, donde el precio de los arrendamientos se encuentra en importes muy por debajo de los precios de 2007.
¿Los pisos turísticos son la principal causa de las subidas?
"Los pisos turísticos son un factor más que ha hecho subir el precio del alquiler, pero no es el gran culpable", explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.
La concentración del boom del turismo y una fuerte demanda dirigida al alquiler ha coincidido con la entrada de las plataformas de alquiler turístico en el mercado, lo que explica su incidencia en el precio en determinados lugares.
Pero el principal factor de las subidas, matiza Toribio, "viene por el aumento de una demanda favorecida por la recuperación económica, que por la crisis no tiene capacidad de ahorro y no puede comprar vivienda". Prueba de ello, las mayores subidas del precio de las rentas se producen en las capitales, que son polos de atracción de empleo.
¿En manos de quién está el mercado?
Horas antes de derogar el Real Decreto, durante el debate parlamentario en el Congreso, la diputada de Podemos, Lucía Martín, criticó al Gobierno por ceder a los chantajes de fondos de inversión, al no incluir en la norma el tope de precios que exige la formación morada.
El partido de Pablo Iglesias considera que buena parte del patrimonio inmobiliario se concentra en manos de fondos de inversión. Una afirmación cuestionable, ya que aunque los inversores institucionales llevan un tiempo aumentando el peso de sus carteras de activos en este segmento, lo cierto es que suponen menos del 4% del parque de vivienda en renta.
"El mercado de alquiler en España es un sector extremadamente atomizado y muy poco profesionalizado", explican desde la consultora CBRE. De los 3,3 millones de viviendas en alquiler que recoge el INE (2017), CBRE estima que entre un 2% y un 4% (algo más de 100.000 unidades) es propiedad de inversores institucionales, como Socimis, fondos de inversión y empresas públicas de vivienda, como BuildingCenter, Solvia, Haya o Anticipa.
"El grueso del mercado del alquiler está en manos de particulares o pequeñas sociedades, aunque es verdad que los fondos están tomando posiciones", explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.
¿Se compra para alquilar?
El ciclo alcista del segmento de renta y los incrementos que registra en algunas capitales se han traducido en altas tasas de rentabilidad. Esto, en un contexto de bajos tipos de interés y crecimiento, se ha convertido en un reclamo para inversores, que buscan refugio para su capital en la vivienda.
Del total de particulares que compran vivienda, y que copan la mayoría del parque del alquiler, en 2018 sólo el 11% lo hicieron para ponerla en renta, según datos de Fotocasa. De ese porcentaje, un 2% lo destina para alquilar pisos turísticos, frente a un 6% que lo dedica a arrendamientos de larga duración.
¿Dónde están las viviendas vacías?
Incluir gravámenes que penalicen a propietarios con viviendas vacías, dependiendo de dónde se apliquen, puede llegar a tener escaso impacto, e incluso afectar negativamente. La razón está en que el 60% de las viviendas vacías se localizan en municipios de menos de 50.000 habitantes, según el último censo del INE, de 2011. "En el hipotético caso de que todo el parque de viviendas vacías saliera al mercado, la mayoría de ellas tendrían muy pocas posibilidades de encontrar inquilino, ya que o no son directamente habitables o se encuentran en zonas muy poco dinámicas para el mercado del alquiler", explica Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista.
Aunque Madrid y Barcelona concentran una cifra considerable en valores absolutos, con 153.101 y 88.259 viviendas, respectivamente, Toribio explica que "buena parte ya se ha absorbido".
¿Cómo está España frente a la UE?
España es un país de propietarios. Si se compara la distribución del sector residencial respecto a otros países comunitarios, España se sitúa en último lugar, con sólo un 22,2% de la población en régimen de alquiler. En un informe sobre regulación de las viviendas en renta publicado en 2014, la Comisión Europea señala que aquellos países con un mercado del alquiler maduro aplican legislaciones más flexibles.
¿Cuánto destinan los españoles a alquilar un piso?
Que no exista una burbuja de los alquileres como tal no significa que la demanda no experimente dificultades a la hora de alquilar una vivienda, especialmente si ésta se encuentra en una gran ciudad, como Madrid o Barcelona, donde hay un mercado muy tensionado con valores en máximos históricos.
España es, de hecho, el país de la OCDE donde más ingresos necesitan destinar las familias para pagar las rentas, con más de un 35% de los ingresos disponibles, que asciende al 44% en Madrid, y al 51% en Cataluña.
Esta dificultad también se observa en un incremento en el número de desahucios por no pagar el alquiler, que viene produciéndose desde 2013, frente a una paulatina caída en los desahucios por el impago de hipotecas en el mismo periodo, según datos del Consejo General del Poder Judicial. Para Toribio, "ahora mismo el perjudicado es el inquilino, porque tenemos un problema de acceso que requiere medidas".
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