Defensa y el Ayuntamiento negocian los criterios para fijar la tasación de La Vega
Las dos partes aúnan métodos para la valoración de los activos inmobiliarios con los que Oviedo pagará al ministerio
El Ministerio de Defensa y el Ayuntamiento de Oviedo negocian los criterios con los que fijarán sus respectivas valoraciones de cara al convenio de enajenación por el solar de la fábrica de armas de La Vega. Se trata, según explicaron fuentes de Alcaldía, de «evitar un susto, de que nos sentemos a la mesa y no nos podamos entender». Algo así como pintar el terreno de juego antes de empezar el partido.
Las dos partes tratan de acordar un método de tasación, de los previstos y aceptados por la legislación, no tanto para la fábrica sino para calcular los valores de los activos que entregará el Ayuntamiento por su propiedad. El matiz es importante. En las tasaciones de bienes inmuebles se usan cuatro métodos principalmente. El más habitual, el de comparación, es el que se aplicará para fijar el precio de los terrenos de la fábrica de La Vega. De hecho, Defensa ya lo utilizó y reconoció al establecer en 32 millones de euros el valor de la misma. El método se basa en el principio de sustitución, un bien vale lo que otro de similares características. En el caso de la fábrica ovetense, los técnicos del ministerio tomaron como referencia el valor del suelo industrial en Oviedo, la superficie del recinto (118.730 metros cuadrados) y la edificabilidad actual de la parcela (0,46 metros construidos por metro de suelo) para concluir que su valor ascendía a 32 millones de euros.
El Ayuntamiento utilizará el mismo para su valoración de los antiguos terrenos fabriles, pero quiere hacer notar otras consideraciones. Al hacer tasaciones por comparación es muy habitual introducir factores correctores, ya que cada bien es único y singular dada su posición fija y concreta en el espacio y sus condiciones. Entre otras cuestiones, pretende introducir en la fórmula algunos factores como las afecciones patrimoniales -partes del solar están incluidas en los entornos de protección de Santullano y del Camino de Santiago- o el reconocido mal estado de las instalaciones después de seis años cerradas.
Ponerse dinámico
Lo difícil es la otra parte. Acordar el criterio de valoración de los aprovechamientos y derechos urbanísticios con los que el Ayuntamiento quiere pagar la fábrica. La Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas establece que «las valoraciones, tasaciones, informes técnicos y demás actuaciones periciales» para cualquier negocio patrimonial «deberán explicitar los parámetros en que se fundamentan». El método más usual de valoración de derechos urbanísticos es el residual, que estima el rendimiento económico que obtendría una hipotética promoción inmobiliaria, un sistema que dista de ser perfecto. Por ejemplo, permitió sostener durante años que Villa Magdalena valía 3,4 millones; 12 o 63 millones de euros, según a quién se le preguntase. De ahí la importancia de que ambas partes cierren y pacten un método preciso de tasación para el futuro convenio de enajenación.
Un acuerdo, que si sale adelante, tendrá que llevar la aprobación del Consejo de Ministros, al exceder su importe de los 20 millones de euros.
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