La rentabilidad del alquiler de vivienda alcanza el 11%
Madrid, Málaga y Valencia protagonizan el tirón del mercado del alquiler con incrementos de precio por encima del 10%. Madrid capitanea las subidas, con un crecimiento del 12,8% en septiembre. Le sigue Málaga, con un aumento del 12,4% y Valencia, donde los alquileres subieron un 11,4%. En Barcelona los alquileres crecieron la mitad, un 5,2%, pero son los más caros de España.
La tendencia alcista que mantiene el mercado de la vivienda es un hecho. El dinamismo de la demanda de particulares e inversores lleva meses sumando transacciones, lo que mantiene las subidas por encima del 3%. La demanda de reposición y la inversión son los dos segmentos que protagonizan el tirón de precios. En ambos casos, los compradores se encuentran alentados por un contexto de mayores facilidades a la financiación y bajos tipos de interés.
Comprar vivienda para destinarla al alquiler se ha convertido en una alternativa refugio para inversores nacionales y extranjeros, que encuentran en el mercado inmobiliario una rentabilidad que no pueden ofrecer otros activos, como los depósitos o la deuda pública. "El inversor es, en gran parte, el que explica muchos de los movimientos que se registran en el mercado", explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.
En el segundo trimestre del año, la rentabilidad media de comprar un piso para ponerlo en alquiler es del 4,1%, pero si se le suman las plusvalías a 12 meses, esa rentabilidad aumenta al 10,9%, según los últimos datos del Banco de España, publicados a principios de octubre.
Estos rendimientos han hecho de la vivienda un caramelo para la inversión. Según un informe elaborado por Sociedad de Tasación y Planner Exhibitions, el 45,8% de quienes compran vivienda lo hacen motivados por la intención de mejorar su vivienda actual o como inversión. Como consecuencia del dinamismo de esta demanda, hasta agosto se vendieron más de 350.000 viviendas, un 11,1% más que en los primeros ocho meses de 2017, según los datos del INE.
Pero no es tan fácil lograr estos rendimientos en cualquier región española. La explicación de por qué la rentabilidad que ofrece el alquiler sigue manteniendo ritmos a doble dígito después de un año está en el continuo recalentamiento del mercado en las grandes ciudades. La prueba está en que, aunque el precio de los alquileres apenas creció un 1,7% interanual de media en el tercer trimestre en toda España; en Madrid, Málaga y Valencia los alquileres se dispararon por encima del 10%, según los últimos datos del portal inmobiliario Fotocasa.
Madrid encabeza el encarecimiento con una subida del 12,8%; seguido de Málaga, con un incremento del 12,4% y Valencia, donde los precios aumentaron un 11,4%. En los tres casos, se trata de importantes focos turísticos y de demanda nacional por su dinamismo económico.
Por un lado, el auge del turismo experimentado durante los últimos años, sumado a la entrada de las plataformas de alquiler vacacional en el mercado, tiran de precios en algunas de las zonas más cotizadas de las capitales.
Estas subidas, a su vez, al encarecer los alquileres, reorientan la demanda de quienes no pueden pagarlos, que se desplaza hacia distritos periféricos. De esta forma, los precios experimentan fuertes subidas tanto en el centro, como en las afueras. Madrid es el paradigma de esta tendencia. Los alquileres de distritos periféricos de la capital, como Villaverde, San Blas o Villa de Vallecas, experimentan subidas superiores al 12%, por encima de distritos tan cotizados como Salamanca (ver págs. 24 y 25).
Por otro lado, la falta de stock en las grandes ciudades está disparando los precios de venta de los pocos activos residenciales que quedan. Esto, junto al limitado incremento de las rentas de los hogares durante los últimos años, dificulta el acceso a la vivienda a determinados sectores de la población, que optan por el alquiler, elevando la demanda.
"Hay una bolsa de gente que ahora se puede emancipar y antes no. A esta demanda se suma la poca tradición del alquiler en España, y la escasez de obra nueva. Esto provoca que, al no poder atenderse la demanda, crezcan los precios de las viviendas en alquiler", aclara Ramón Riera, presidente de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias en España (Fiabci).
Como ocurre con el comportamiento de los precios de venta, los alquileres evolucionan a varias velocidades en España. A Madrid, Málaga y Valencia, se suman Palma de Mallorca, Sevilla y Granada, con incrementos interanuales del 7,2%, 7,1% y 7%, respectivamente. Santa Cruz de Tenerife (5,8%), Las Palmas de Gran Canaria (5,3%), Barcelona (5,2%) y Santander (4,6%) terminarían de componer el top 10 del alquiler en España. Se trata, por tanto, de ciudades turísticas, en muchos casos de costa y con una importante actividad económica que atraen, además de turistas, inversión y mano de obra.
Resulta curioso el caso de Barcelona, donde las subidas empiezan a moderarse, lastrada por la incertidumbre del procés y, en mayor medida, por los precios máximos que empiezan a alcanzarse en algunos distritos, los más caros de toda España. Si en agosto Barcelona era la cuarta capital española donde más se encarecieron los alquileres, en septiembre cae a la novena posición.
"La escalada de precios está normalizándose, aunque en Madrid y algunas grandes capitales el mercado sigue muy caliente", explica Toribio.
Después de ocho meses de subidas consecutivas, el precio de los alquileres cayó por primera vez en el año en mayo, registrando nuevos descensos en julio (-1%) y agosto (-2,2%), para volver a repuntar en septiembre, con un moderado incremento, del 1,7%.
Madrid seguirá tirando de los incrementos. Sin embargo, Toribio advierte de que "hay que tener cuidado con esas subidas, fuertes y sostenidas en el tiempo, ya que nos podemos encontrar con un desajuste entre oferta y demanda".
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