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Ladrillo más turismo, ¿cóctel ganador?

17/10/2016 - 08:00María Gómez Silva

El hotel Miguel Ángel debutará en el MAB integrado en una socimi. Y se esperan más OPV de activos hoteleros, un producto que podría funcionar bien, al calor de la recuperación inmobiliaria y la buena salud del sector turístico.

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Ladrillo más turismo, ¿cóctel ganador?

Una nueva socimi prepara su estreno en bolsa para el primer trimestre de 2017. Se trata de un vehículo de inversión con activos hoteleros del grupo BlueBay y el icónico hotel madrileño Miguel Ángel como bandera. Pero esta OPV no será la única, pues los expertos auguran más operaciones de este tipo en un futuro próximo, en la medida en que cada vez se exige más a las cadenas hoteleras que se especialicen en su negocio central y abandonen el inmobiliario, tal y como explica Jesús Amador, analista de Bankinter, quien dice que este activo «se va a poner de moda».

En ese sentido, cabe preguntarse si se trata de un tipo de inversión con potencial. A ese respecto, lo primero que hay que tener en cuenta es que las socimis hoteleras tienen una particularidad respecto al resto y es que una parte de las rentas que ingresan van vinculadas a la gestión del establecimiento, a diferencia de las socimis residenciales o comerciales, en las que las rentas que provienen del alquiler de los inmuebles son fijas. En ese sentido, las socimis hoteleras no son tan comparables a un bono como el resto, según relata Josep Monsó, de GVC Gaesco Beka: «Cuando tienes rentas de alquileres puedes considerarlo una alternativa a la renta fija, de la que cobras un cupón. Pero, en este caso, una parte está relacionada con la gestión del hotel» y por eso tiene un componente similar al de la renta variable.

Pero, pese a que tienen algo más de riesgo, Ramiro Rodríguez, economista europeo de BNP Paribas Real Estate, cree que también cuentan con el potencial adicional que supone tener exposición a la buena marcha del turismo español, una industria que representa el 13 por ciento del PIB y que no deja de mejorar en cuanto a cifras de pernoctaciones, gasto por turista, tarifa media diaria, ingresos por habitación ocupada y ocupación. «El retorno en la inversión inmobiliaria en hoteles tiene un buen recorrido en España. Este retorno proviene de dos fuentes: la parte que se obtiene del alquiler, que en el caso de los hoteles proviene de la ocupación. Y la parte que viene de la revalorización del patrimonio. A futuro, creemos que el potencial de estas dos fuentes es muy bueno porque el inmobiliario está subiendo y porque vemos que el rendimiento del sector hotelero también se está incrementando», en parte debido a la situación de Oriente Próximo.

«Yo lo veo una buena oportunidad», resume Rodríguez, quien asevera que «todos los estudios a nivel global dicen que entre un 15 y un 20 por ciento de las socimis (todas, no solo las hoteleras) dan mayor rendimiento y menor volatilidad a la inversión a largo plazo». 

 mismo opina Josep Monsó: «En una tesitura de bajos tipos de interés en los próximos años, puedes seguir obteniendo una rentabilidad interesante en estos activos durante unos años. Aunque probablemente será con más volatilidad e incertidumbre que hace tres o cuatro años. Porque los activos han tenido muy buen comportamiento, se han ido revalorizando y puede haber caídas circunstanciales motivadas por la retirada de inversores que ya ganen mucho dinero en este tipo de activo».También Jesús Amador, de Bankinter, se expresa en la misma línea: «El rendimiento de las socimis este año no ha sido extraordinario (muchas están en negativo) debido a que hemos tenido algún episodio de incertidumbre ligado al tema político en España y al 'Brexit', que ha afectado a activos inmobiliarios. Pero el ciclo mejora, la rentabilidad es superior a la de la renta fija y los costes de financiación siguen siendo bajos. Por eso, en tipologías como centros comerciales y hoteles, las rentas por alquiler están creciendo. En ese sentido, vemos recorrido al alza».En todo caso, Nuria Álvarez, analista de Renta 4, advierte de que el hecho de que «el sector inmobiliario se esté recuperando no debería ser el único factor para pensar que todas las socimis que están saliendo a bolsa son iguales y van a ser una inversión segura». A su juicio, es preciso estudiar el tipo de cartera de la socimi, si tiene oficinas, propiedades industriales, hoteles o pisos; la rentabilidad que promete y hasta la retribución de la cúpula directiva, pues puede ser un factor que afecte a la rentabilidad.

Asimismo, en el caso de los activos hoteleros, es crucial tener en cuenta el nivel de inversión que se precise para mantener, reformar o reposicionar un hotel, en caso de que sea necesario, según añade Jesús Amador.

En el caso que nos ocupa, este experto nos explica que el hotel Miguel Ángel es (a priori) un activo de calidad, situado en una zona muy cotizada del distrito financiero, al lado del Paseo de la Castellana, un lugar resistente a las caídas de precios. No obstante, insiste en que es necesario conocer la necesidad de capex que pueda tener. «No es lo mismo un hotel recién reformado que uno que necesite una reforma», asevera.

En ese sentido, es preciso recordar que el hotel ha protagonizado rumores en los últimos años respecto a una posible venta que no ha terminado de cristalizar, supuestamente por las necesidades de inversión que requiere, según nos recuerdan fuentes del mercado. 

Aun así, Rodríguez cree que, aunque las necesidades de inversión en el hotel (que ya tiene contempladas BlueBay) puedan restarle rentabilidad, nunca le quitarán atractivo al tratarse de una propiedad 'premium' con recorrido.

En cuanto al resto de la cartera de la socimi, se trata de activos en Mallorca y la Costa del Sol que no se han desglosado pero que «tienen una fuerte exposición al turismo nacional», en plena recuperación, según Rodríguez. 

Aun así, Amador advierte de que el minorista con aversión al riesgo debiera optar por vehículos más diversificados que el de BlueBay pues, «al tener tan pocos activos, puede sufrir en cuanto a uno le vaya mal». En su caso, aconseja Merlin Properties.