Un informe del Catastro abarata la tasación de los terrenos de La Vega que hizo Defensa
La valoración ministerial tomaba como referencia los usos residenciales del entorno | El precio del suelo industrial en Oviedo podría reducir el precio de la fábrica por debajo de los 15 millones de euros
En su último servicio como alcalde al municipio, Wenceslao López, dudó. Inmerso en las negociaciones con el Ministerio de Defensa por la reversión y adquisición de los terrenos de la fábrica de La Vega, el socialista advirtió algún fleco suelto en la tasación que Madrid envió cifrando en 32 millones el valor de las 20 hectáreas del predio, tal y como adelantó EL COMERCIO en en enero de 2018.
En abril, el ahora portavoz del Grupo Municipal Socialista solicita al Catastro una certificación del valor de terrenos y edificios. Este confirma, el día 3 de aquel mes, la edificabilidad, 55.000 metros cuadrados de los 118.734 que tiene medidos. También que data las edificaciones de la factoría en 1910 y 1920 y, como curiosidad, que reserva 70 metros cuadrados para uso religioso, los que comprende la capilla que dio origen al conjunto.
También el valor que otorga a los edificios: 2,5 millones de euros y el precio tomado como estimación catastral: 617 euros el metro cuadrado. Cifra a la que habría que aplicar un coeficiente corrector de 0,9 por estar catalogado todo el conjunto. Hecha la operación, 585 por los metros construidos más el valor de los edificios, el valor catastral se acerca a los 32 millones que pidió Defensa.
Pero no. López pregunta por el valor de referencia que el Catastro ha asignado a los terrenos. Desde Hacienda contestan dos días después: «Se toma como valor el uso residencial predominante en la zona». Esto es, el polígono de El Milán y aledaños calificado como residencial. La Vega, en cambio, según el planeamiento vigente, tiene usos industriales. Un vistazo al precio del suelo en varios de los polígonos en el término municipal -San Claudio, Almacenes Industriales, Olloniego o Espíritu Santo- indica que el precio del suelo destinado a la instalación de industrias oscila entre 100 y 150 euros el metro cuadrado.
Tiene una explicación, en el Catastro no tenían noticias de La Vega. La factoría, al estar levantada sobre terrenos de especial interés para el Estado, no paga IBI. Tampoco ha habido cambio en la propiedad. Los dos únicos supuestos en los que el registro público del suelo recibe acuses de recibo del valor dado.
Defensa y el Catastro, de esta manera, al tomar como referencia los usos residenciales de los barrios aledaños, habrían cometido un error. Una «recalificación improcedente» ,según fuentes municipales con acceso al expediente que ha podido consultar este diario.
El 29 de abril, según consta en el foliado, el entonces alcalde envía una misiva a Madrid en la que da cuenta de sus pesquisas a los responsables de Patrimonio del Ministerio de Defensa. Adjunta la notificación del Catastro indicando que el valor del suelo que Defensa utilizó para lanzar su oferta de compraventa es erróneo.
Una estimación a la baja, tomando como referencia los 150 euros el metro cuadrado por la edificabilidad reconocida, más la tasación de los edificios de 2,5 millones, dejaría el valor final de la factoría en cerca de 15 millones de euros. Estimación también lejana a los 26 que en su día trascendieron como tasación que el Ayuntamiento había encargado de parte para contrarrestar la anunciada por el Ministerio.
Por un mes
En la carta al ministerio, López pone de manifiesto su intención de hacer efectivo el protocolo de cesión y finalizar el acuerdo de compraventa de los terrrnos negociando en base al precio real como suelo industrial de la fábrica. No se dio. Un mes antes a que el Catastro confirmara el error de estimación, el Consejo de Ministros había firmado el decreto que abría el periodo electoral. El ministerio paraliza las negociaciones y, tras la victoria socialista en las generales, arranca la campaña autonómica y local.
Con el PSOE desalojado de la Alcaldía, cabe preguntarse por qué López no empleó lo que sabía en campaña. La diligencia en las negociaciones y el querer guardar discrección para llevarlas a buen puerto es la respuesta socialista. «Por un mes no pudimos cerrarlo», responden.
¿Y ahora, qué? El expediente de La Vega queda abierto a la espera de que se conforme el Gobierno central. Será tarea de la coalición entre Partido Popular y Ciudadanos retomarlas y finalizarlas. La cronología dicta que fue otro alcalde popular, Agustín Iglesias Caunedo quien primero exploró la compra de los terrenos. Por 50 millones de euros Defensa no quiso ni hablar en 2014. Un precio ampliamente superior a la cotización conocida actualmente.
Plusvalías
A pesar de que el Consistorio tiene ahora una posición de negociación más favorable para las arcas municipales, el protocolo aprobado por ambas partes el pasado febrero queda muy claro que, si se dan recalificaciones de La Vega en los próximos años, el Estado recibiría plusvalías.
El Ayuntamiento y la cartera estatal acordaron entonces que, en el caso de recalificación de los terrenos de la antigua fábrica de armas durante los próximos diez años, Madrid recibirá el 50% de las plusvalías generadas. Fue una cláusula incluida a petición de Defensa. Una «garantía para que en el futuro nadie pida especular con La Vega». Su inclusión actúa como freno en el caso de que, en los próximos años «lo que ayer valía diez mañana valga cien. Se estaría riendo de Defensa», indicó en su día López.
Serían plusvalías ajenas al proceso de pago de los terrenos. Como ya adelantó este diario, Defensa «no puede revertir ninguno de los terrenos de la fábrica al no existir derechos»; cualquier transacción sobre los mismos «ha de tener, en cumplimiento de la legislación vigente, un carácter oneroso». Habrá que rascarse el bolsillo con compensaciones, algo que ya establece el protocolo en revisión con una solución mixta. Parte de los pagos al ministerio se hará con recalificaciones de parcelas en la propia fábrica y parte se hará con solares de valor equivalente en otros puntos de la ciudad para evitar un gran desembolso en dinero.
Ahí está el otro 'quid' de la cuestión para que las negociaciones avancen. Ambas administraciones acordaron, por un lado, la cesión sin contrapartidas de la capilla y el claustro y, por el otro, avanzar en el acuerdo general. Un acuerdo más barato.
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