Un informe municipal alerta de que rehabilitar La Vega podría exceder el valor del conjunto
La descontaminación, las demoliciones, la mejora de los edificios y los desbroces superarían los diez millones de euros
Rehabilitar y descontaminar La Vega podría suponer unas cargas para el Ayuntamiento superiores al precio del conjunto de la fábrica. Así lo indica un informe de Urbanismo fechado en febrero de 2019 y al que ha tenido acceso este diario. En el expediente, los funcionarios municipales alertan de que el estado de conservación de los edificios, la limpieza y las demoliciones necesarias para adecentar los edificios, los desbroces y, en último término, urbanizar y eliminar las trazas de agentes contaminantes tras más de siglo y medio de actividad fabril excederían el valor de mercado del predio.
El informe complementa a otro anterior. En abril de 2018, los técnicos comienzan a tasar los 118.734 metros cuadrados de la fábrica. Ahí ya advierten de que el valor que otorga el Ministerio de Defensa a La Vega se desvía de los usos industriales, según el planeamiento vigente al tomar como referencia el valor del área de El Milán (521 euros por metro construído), disparando, así, el precio hasta 32 millones de euros. Como adelantó EL COMERCIO el pasado domingo, el Ayuntamiento logró que el Catastro confirmara el desvío en la tasación y adecuó la suya al valor del suelo industrial en Oviedo -entre 100 y 150 euros el metro cuadrado- resultando un valor de entre 13 y 15 millones de euros.
Pero podría ser menos. A partir de la tasación de la superficie edificable tomando como referencia el precio del suelo industrial y el valor de los edificios, por un lado y, por otro, tomando «el valor de La Vega en relación al mercado de inmuebles industriales», la tasación todavía se acerca a los más de 20 millones que en su día trascendió acerca de la valoración municipal: 13 los edificios y 8 la superficie sin construir. Sin embargo, el dato sobre el que advierten, hace más de un año, los técnicos de Urbanismo es que «a su vez han de tenerse en cuenta las cargas de urbanización necesarias para la adecuación de la parcela». Con una superficie de suelo libre de 68.223 metros cuadrados, «la puesta en uso del área, con un coste medio de 150 euros el metro cuadrado arroja un coste de diez millones de euros» a descontar en la negociación por la compraventa de los terrenos. De nuevo, los arquitectos hacen una salvedad. «Se supone que los terrenos están descontaminados», advierten. Un año después abundarán en ello.
Regresando al informe más reciente, el documento precisa como método de valoración para la tasación de edificios y terrenos la «homogeneización por antigüedad y estado de conservación» tomando el Reglamento de Valoraciones de la Ley del suelo. «Las edificaciones entraron en funcionamiento a mediados del siglo XIX con lo que es de suponer que, con alguna excepción, hayan agotado su vida útil en cuyo caso se reconoce un valor residual máximo del 10% del valor a nuevo», indica el expediente. Dicho de otra forma, de los 13 millones en los que se valoraron naves u almacenes en 2018 pasa a 1,3 en 2019. Sumando el valor del suelo, cerca de 9 millones el conjunto, el coste de urbanizar, adecentar y descontamintar, superan los 10 millones de euros. Fuentes municipales confirmaron ayer que barajan la posibilidad de que para el Ayuntamiento se trate de «una valoración negativa del espacio» y que, a la larga, el coste de La Vega se duplique si, en la negociación, no se incluyen las advertencias de los técnicos y los trabajos recaen, una vez comprado el conjunto, en las arcas consitoriales.
Otras cargas
Al coste de urbanizar y sanear, valoran en 350.000 euros el de demoler «las edificaciones ruinosas». Asmismo, advierten de las afecciones patrimoniales de los edificios singulares catalogados y el espacio de protección de San Julián de los Prados como limitaciones a una operación urbanística en los casi 60.000 metros cuadrados libres. Operación de la que Defensa se blindó garantizándose plusvalías durante la década siguiente a la compraventa. No solo Santullano, también el Camino de Santiago está declarado como Bien de Interés Cultural con afecciones de protección y, de igual modo, la Ruta de la Plata.
Defensa no puede, por ley, ceder patrimonio sin contrapartidas pero en el alero de la negociación obran las advertencias así como sendos informes que reducen el valor actual de La Vega por debajo de los 13 millones de euros. Fuentes de Urbanismo confirmaron ayer que el nuevo equipo de gobierno no ha retomado los contactos con el Ministerio. Conociendo el expediente, desde Somos Oviedo apuntan a que el año pasado intentaron una cesión mediante una proposición no de ley en el Congreso de los Diputados y solicitan al equipo de gobierno que trabajen en ese sentido.
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