Están repartidas a lo largo y ancho de toda la geografía española. Algo más de 1,6 millones de viviendas sin vender -de primera y segunda mano- que, en el mejor de los casos encontrarán comprador antes de año y medio y, en el peor, difícilmente tendrán salida en el mercado, al menos, durante los próximos diez años.
Son datos del último Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español elaborado por la firma RR de Acuña y Asociados. Cifras que triplican lasestadísticas oficiales del Ministerio de Fomento -que sólo tiene en cuenta las viviendas nuevas-, que calculaba un parque de casas vacías de 535.734 unidades en 2014.
Un stock que ha sido un auténtico lastre para la recuperación inmobiliaria y que se ha ido 'alimentando' año a año y seguirá haciéndolo de las escasasviviendas que se inician año a año en España, pero fundamentalmente de losactivos procedentes de herencias -la variable más relevante y más estable de la ecuación y la verdadera piedra en el camino para acabar con el stock- y de las adjudicaciones y daciones en pago de la banca que, aunque seguirán siendo significativas durante los dos próximos años, irán reduciéndose paulatinamente.
Una cifra muy abultada que seguirá muy presente en el mercado durante los dos próximos años y marcará el ritmo de la recuperación inmobiliaria. De hecho, esta firma calcula que hay 657.000 viviendas que no sólo tienen difícil su venta sino que, en algunos casos, nunca encontrarán comprador.
En el último año apenas se han liquidado en 72.000 unidades de ese stock, una cifra ridícula frente al total de viviendas sin vender. Mientras que en los dos próximos años, entre 2015 y 2016, esta consultora apenas espera una reducción de unas 120.000 unidades. En contra de su liquidación jugarán el paulatino crecimiento del número de viviendas terminadas, las herencias yadjudicaciones y una demanda que, a pesar de la recuperación, sigue siendo muy débil.
No obstante, el mercado inmobiliario español es muy heterogéneo y unas regiones sufrirán más que otras los estragos de este abultado stock, ya que, aunque el tiempo necesario para su disolución es de 6 años, de media, existen importantes diferencias entre provincias. No es lo mismo una vivienda nuevaque una vivienda de segunda mano, como tampoco es lo mismo una viviendas localizadas en áreas metropolitanas, en costa o en mercado secundarios.
Así por ejemplo, en el centro de las ciudades, donde se estima la existencia de unas 669.000 viviendas vacías -el 40% del total-, con un ritmo de ventas anual de 149.000 unidades, el stock acabará desapareciendo en 4,5 años. Lasprovincias donde antes se liquidará son Asturias, Navarra, Madrid y Badajoz, con periodos de disolución de entre 2,5 y 3,5 años. De hecho, en Madrid son ya varios los estudios que llevan un par de años alertando de la falta de productoen puntos muy concretos de la geografía madrileña. Puntos en los que se están concentrando las últimas operaciones de suelo y donde comienzan a verse los primeros repuntes de precios. En doce provincias, por el contrario, se observa una recuperación a largo plazo, a partir de 6,5 años.
"La vivienda nueva ha dejado de ser una lacra en cuanto a volúmenes de casas sin vender en la mayoría de áreas metropolitanas. De hecho, falta producto en algunos mercados, lo que ha llevado a impulsar la promoción en determinadas localizaciones como estamos viendo en Madrid", asegura Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, director de proyectos de esta consultora.
¿Apunta esto hacia una clara recuperación del sector? No necesariamente, en su opinión. "En muchas de estas áreas, el stock de nueva promoción ha desaparecido, pero de segunda mano -pisos procedentes de adjudicaciones de promotoras sin estrenar-, el volumen sigue siendo significativo. Con lo que el efecto real trasladado a los precios sigue siendo a la baja, igual que hace unos años porque hay mucha oferta".
Las áreas de costa, por su parte, acumulan 331.000 viviendas en venta, una cifra que supone un 20% sobre el total de viviendas sin vender. Durante 2014 se registraron ventas netas de 66.000 inmuebles de tal manera que. si se mantienen a estos ritmos, el stock se disolvería en 5 años. Tal y como puede apreciarse en el mapa, Gerona, Alicante, Málaga y Huelva son las provincias con menores plazos de disolución, entre 2,5 y 3,5 años. Mientras que en Tarragona o Valencia, los periodos de liquidación se amplían hasta alcanzar incluso los cinco años y medio.
En el resto de áreas -fuera de la ciudad-, donde se concentra un 40% de las viviendas sin vender -657.000 unidades-, el tiempo de disolución de stock es de 10,8 años y, salvo casos puntuales, muchas de estas viviendas no tendrán cabida en el mercado en el largo o muy largo plazo con los niveles de demanda actuales. "Hay zonas en las que no se está vendiendo absolutamente nada", reconoce Luis Rodríguez de Acuña Martínez, socio de RR de Acuña y Asociados. "Hay zonas en las que hay muy poco producto que no se consigue vender porque después de varios años de ajuste de precios y una ausencia total de demanda, los propietarios de esas viviendas, ya sean promotores y bancos, ya no bajan más los precios que, en muchos casos se encuentran muy por debajo del valor de reposición".
Respecto al impacto de este elevado stock, los responsables de esta consultora consideran que "en un mercado domina la oferta, los precios se ven, inevitablemente, presionados a la baja. No obstante, pensamos que entre 2015 y 2016 se generará una posición de cierto equilibrio entre oferta y demanda que dará lugar a una estabilización de precios. Por ahora, sin embargo, sigue habiendo un desajuste entre la demanda solvente y la demanda real de vivienda, que se solventará en la medida en que las entidades decidan abrir el crédito de la financiación y quienes pueden comprar casa, deseen endeudarse para hacerlo", concluyen.
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