La demanda de vivienda en Madrid y Barcelona ha dicho basta. Y tras ella ha empezado el gran ajuste de la oferta. Las expectativas de precios de aquellos que quieren vender una vivienda en las dos grandes ciudades españolas han comenzado a revisarse significativamente a la baja, según se refleja en la base de datos de Fotocasa.com, analizada por El Confidencial.
Los precios de salida, que piden los propietarios de una vivienda de segunda mano de la inmensa mayoría de los barrios las dos grandes urbes españolas, muestran caídas desde sus respectivos máximos históricos. En algunos de ellos, los descensos superan ampliamente el 30%. Se trata de un indicador claro de hasta qué punto las expectativas de los vendedores están muy por encima de lo que la demanda está dispuesta o puede pagar.
Los precios de oferta de las viviendas en todos los barrios de Madrid y Barcelona han tocado en los dos últimos años máximos históricos
Este ajuste de expectativas es la consecuencia directa de una realidad del mercado. En todos los barrios de Madrid y Barcelona, sin excepción, los precios de demanda han tocado máximos históricos entre 2017 y 2019, según los datos de Fotocasa.com. Y aunque estos precios no reflejan necesariamente el nivel de cierre de la transacción, sí son un indicador adelantado de futuras caídas. Caídas que, por otra parte, ya han empezado a ocurrir.
Esta misma semana, un informe de Grupo Tecnocasa en colaboración con la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona revelaba que los precios de venta de los pisos de segunda mano en Madrid y Barcelona cayeron por encima del 3% el año pasado. Es decir, cinco años después, lo que el sector inmobiliario se negaba a reconocer ha sucedido: comprar una vivienda de segunda mano en cualquiera de estas dos ciudades es ahora más barato que hace un año.
El retroceso se limita, por el momento, a los pisos de segunda mano y afecta a dos de los mercados más 'calientes' desde el punto de vista inmobiliario —Madrid y Barcelona—, donde los precios han tocado máximos de manera generalizada en los dos últimos años. Pero el mismo informe vaticina que estos descensos no serán los últimos y podrían extenderse a otras ciudades.
"De la misma manera que la expansión se extendió como una mancha de aceite desde mercados como Madrid o Barcelona hacia zonas periféricas, cuando el centro comienza a contraerse, es de esperar que esta evolución que estamos viendo en zonas centrales sea un indicador de lo que sucederá en la periferia", apunta José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del informe de Tecnocasa.
Los barrios que resisten y los más afectados
Los datos de Fotocasa revelan cómo apenas una docena de barrios mantienen el empuje alcista en los precios de salida: El Cañaveral (Vicálvaro), Castillejos (Tetuán), Hellín (San Blas), Jerónimos (Retiro), Ibiza (Retiro), Adelfas (Retiro), Pueblo Nuevo (Ciudad Lineal), Trafalgar (Chamartín) o Prosperidad (Chamartín). En todos ellos, los precios de oferta en enero de este mismo año aún seguían escalando hasta tocar máximos. En Barcelona, solo hay un punto de la ciudad, Sant Martí de Provençals (Sant Martí) que mantenga el impulso alcista.
En el resto —hablamos de más de un centenar de barrios entre Madrid y Barcelona—, ya se registran descensos en los precios de oferta. En más de una docena de barrios, los precios marcaron máximos en el cuarto trimestre de 2019 y ya registran ajustes, en algunos casos, de hasta el 10%, como en La Font de la Guatlla (Sants-Montjuïc), donde los precios de oferta fijaron máximos en noviembre de 2019. Sin embargo, el ajuste más abultado se da en el Ensanche de Vallecas - La Gavia (Villa de Vallecas). En mayo de 2019 tocó máximos y, desde entonces, el ajuste ha sido del 36%.
Vallecas es uno de los barrios que más ha crecido desde el inicio de la recuperación inmobiliaria. El escaso suelo que quedaba libre fue construido y el ámbito, completamente consolidado y con numerosos promociones de obra nueva y reciente construcción, ha sido un polo de atracción muy fuerte para la demanda expulsada del centro de la ciudad.
En Barcelona, el barrio en el que se ha registrado la mayor caída desde máximos es Sarrià (Sarrià-Sant Gervasi), una de las zonas más caras de la ciudad para comprar casa. En febrero de 2017, se pudieron ver en el portal de Fotocasa.com anuncios con precios de oferta superiores a 8.200 euros el metro cuadrado. Los precios actuales se sitúan en torno a 5.600 euros, es decir, casi un 32% por debajo de esos máximos.
Vallecas y Sarrià, los que más se ajustan
En ambos casos —el de Vallecas y Sarrià— hablamos de ajustes muy significativos. Sin embargo, ponen de manifiesto hasta qué punto oferta y demanda están desacopladas. Para que nos hagamos una idea, un informe reciente de la tasadora Gloval revela que prácticamente la mitad de las viviendas en venta en España —tanto de obra nueva como de segunda mano— están infladas. Situación que reconocen desde diferentes agencias inmobiliarias —Tecnocasa ha detectado que en Madrid la segunda mano a la venta está inflada en casi un 20%—, pero también desde alguna entidad financiera.
En el Ensanche de Vallecas y en Sarrià el ajuste desde los precios de oferta máximos supera el 30%
Según el informe sectorial de CaixaBank, aunque a nivel nacional la vivienda no está sobrevalorada, en Barcelona, Madrid y Baleares, el precio se sitúa por encima de su valor de equilibrio, un indicador que sugiere que el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias dando lugar a un "notable tensionamiento de las ratios de accesibilidad de la población local".
Barcelona, más adelantada que Madrid en cuanto a su proceso de ajuste, ha sufrido las consecuencias de la incertidumbre política, tanto a escala autonómica, con el 'procés', como municipal, con las medidas de la alcaldesa Ada Colau. Si hace tres años los compradores e inversores extranjeros protagonizaban una de cada dos transacciones en el mercado de lujo, su peso se ha reducido significativamente. Y, a menor demanda, caída de precios.
Las estadísticas oficiales y los diferentes informes de portales inmobiliarios, tasadoras y bancas ponen ya negro sobre blanco una realidad que se intuía desde hace varios meses. El fin de la fase expansiva del ciclo.
"El mercado residencial en Madrid, Barcelona y Mallorca lleva ya ocho meses dando síntomas de agotamiento. Después del pasado verano ya se detectaron las primeras caídas de precios", señala a El Confidencial, el analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona. "La situación en estos mercados, eso sí, no tiene nada que ver con la de otras ciudades como Pamplona, Santander o La Rioja, donde los precios, que se mueven de media en torno a 150.000 euros, siguen subiendo de manera moderada".
En opinión de Gonzalo Bernardos, el mercado residencial de Barcelona, que inició antes su recuperación, se ha visto afectado por dos factores. La entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario y la inestabilidad política generada por el 'procés', que ha provocado la "huida" de los compradores extranjeros y de la que se ha visto beneficiada, en parte, la ciudad de Madrid.
Pero, además, en opinión de este experto, ha habido un factor que ha sido clave en este descenso de la demanda. "2019 fue un muy buen año desde el punto de vista de las rentas de las familias. Subió el empleo, subieron los salarios... ¿Por qué no compran casa? Porque tienen miedo. El mensaje de la derecha anunciando que viene la crisis ha calado y ha retraído la demanda. Las familias no compran porque tienen miedo. Y las cicatrices de la pasada crisis, aunque son invisibles, no se olvidan".
Se retrae la demanda y caen las ventas
Por otro lado, las dificultades de acceder a financiación y la falta de ahorros siguen limitando el acceso a una vivienda en propiedad de los nuevos hogares, de familias que buscan una vivienda para independizarse o para dejar el alquiler, mientras que la demanda de reposición, es decir, aquella que vende su casa para comprar otra, y que ha sido una de los grandes protagonistas del mercado en los últimos años, comienza a agotarse.
Además, el inversor que compraba para alquilar y que también estaba muy presente en la compraventa, ha ido reduciendo su presencia debido al fuerte aumento de precios y, por tanto, ante la expectativa de menores rentabilidades, pero también como consecuencia de una mayor inseguridad jurídica. Según datos de Tecnocasa, en dos años, los inversores han pasado de representar el 30% de las transacciones al 26% de las mismas.
Esta menor actividad de la demanda se ha traducido ya en un descenso de las ventas, tal y como se puede apreciar en el gráfico superior. A nivel nacional, en 2019 se vendieron menos casas que un año antes. La primera caída en cinco años. Un descenso que muchos expertos achacan fundamentalmente a la entrada en vigor de la nueva normativa hipotecaria, si bien, hay quienes como José García-Montalvo, consideran que "en algún momento habrá que dejar de achacar a la nueva ley la caída en las transacciones. La realidad subyacente es que había un mercado que se estaba ralentizando con mucha claridad".
"El potencial control de los precios de los alquileres o el decreto catalán recién aprobado han generado incertidumbre entre compradores e inversores que han adoptado una posición de 'wait and see'", apunta a El Confidencial Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.
La caída en el número de transacciones también se observa en los tres grandes motores del mercados: Baleares, Barcelona y Madrid. El gráfico inferior muestra cómo en 2019, en los tres casos, se observa una caída y, por tanto, un punto de inflexión en el ciclo alcista que se venía registrando desde 2014.
"Se venden muchas viviendas, pero el ciclo expansivo iniciado en 2013 llega a su fin para entrar en una fase en la que en la mayoría de ciudades dejamos de vender más", señalaba esta semana Lázaro Cubero, director del Departamento de Análisis e Informes (DAI) del Grupo Tecnocasa.
La estampa que se vivió en España hace más de una década, la de numerosos carteles de 'se vende' cogiendo polvo en ventanas y balcones vuelve a repetirse. Y ante una menor demanda, y al igual que sucedió entonces, la única vía para vender ha sido mediante la rebaja de precios. Los portales inmobiliarios recogen desde hace meses estas rebajas, sin embargo, hasta ahora la caída de precios no parecía real. Ahora las transacciones intermediadas por Tecnocasa —más de 4.000 solo en Madrid—, en segunda mano muestran que ya es posible comprar más barato que hace un año.
"Los indicadores que primero muestran el cambio de tendencia son los 'asking prices' o los precios de oferta que aparecen en los portales inmobiliarios. Posteriormente, empieza a detectarse en los precios de notarios y registradores y, por último, en los valores de tasación, con un lapso de entre seis y nueve meses", explica Juan Fernández-Aceytuno, que señala que estos últimos son valores mucho menos volátiles, "porque son mucho más conservadores". Y añade que los modelos de evolución de precios de Sociedad de Tasación ya muestran el cambio de tendencia a mediados de 2020.
En opinión de este experto, "cualquier directivo del sector tiene sobre su mesa un cuadro de control con diferentes variables que ya muestran valores en naranja que en verde o en rojo. Lo que indica, claramente, un cambio de tendencia".
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