Radiografía de la vivienda: se agotan las oportunidades y los precios subirán hasta 2019
Cristina Casillas
El incremento del endeudamiento de las familias y la subida de tipos pondrán coto a las oportunidades de compra en vivienda. Así se desprende del informe de vivienda correspondiente al primer semestre elaborado por Bankinter. Los analistas aseguran que mercado inmobiliario español continúa siendo un sector atractivo para la inversión. La demanda residencial crecerá hasta superar el umbral de las 500.000 viviendas a lo largo de 2018 gracias al ciclo expansivo de la economía, la mejora del empleo y los bajos costes de financiación. El precio medio de la vivienda se incrementará a tasas cercanas a 4%, impulsado por la escasez de oferta y el auge del alquiler en las áreas más consolidadas.
Pero creen que las oportunidades de compra se van agotando y el potencial alcista de los precios es ya más limitado, una vez que los precios en áreas 'premium' han alcanzado máximos pre-crisis y los ratios de esfuerzo financiero vuelven a crecer. La gradual reducción del 'stock' y el fuerte crecimiento en los visados de obra nueva sugieren que, esta vez sí, la actividad promotora despertará de su letargo.Los incrementos de precio de los próximos meses se darán por la escasez de la oferta y por las subidas consolidadas de las principales ciudades y aumentos en el precio de los alquileres, pero estos no se sostendrán en el largo plazo.
En el sector residencial, la evolución reciente del mercado de la vivienda en España se caracteriza pro un sólido crecimiento de la demanda y por un comportamiento dispar de precios, siendo las viviendas usadas el principal motor de compraventa inmobiliario. Según Bankinter la demanda alcista se mantendrá en los próximos años, sobre un 10% en 2017, y más moderado en 2018.
En cuanto a la promoción, la reactivación de la promoción residencial no se ha producido en la segunda mitad del 2016 pero será inevitable a lo largo de 2017 por la reducción del stock de vivienda nueva y por el fuerte crecimiento en los visados de obra nueva.
El segmento comercial mantendrá en 2017 la tendencia alcista de precios que se consolidó en 2015 y 2016. Las rentas seguirán subiendo en las oficinas de los Central Business Districts de Madrid y Barcelona y en los mejores centros comerciales. No obstante, el potencial de compresión de rentabilidades ('yields') es más limitado una vez que nos encontramos en niveles cercanos a los mínimos históricos y el diferencial de rentabilidad en los activos inmobiliarios con respecto a la renta fija se está reduciendo por las mayores expectativas de inflación.
Las ideas de inversión más atractivas se concentran en dos clases de activos:
- La compra de activos inmobiliarios en ubicaciones muy consolidadas y con demanda solvente de las grandes ciudades y áreas turísticas, con un objetivo de rentabilidad por alquiler levemente superior al 3% y un horizonte de inversión mínimo de 3 a 5 años.
- La inversión en Merlin Properties, que es nuestra principal apuesta en el sector inmobiliario por la calidad y diversificación de su cartera de activos, el éxito en su estrategia de inversión y rotación de activos y su rentabilidad por dividendo.
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