¿Conoces los muchos peligros de vender tu piso a un comprador extranjero?
José Jiménez
La recuperación del sector inmobiliario español y el suave repunte de los precios en algunas ciudades está espoleando de nuevo la venta de viviendas. Y los compradores extranjeros no se quedan atrás. El año pasado se hicieron con más de 72.000 inmuebles en España, lo que representa casi el 20% del total. O dicho de otra forma. Uno de cada cinco inmuebles lo compra un extranjero. Por eso mismo, conviene conocer los peligros que tiene vender la casa a un no residente.
Antiguamente, vender la casa a un extranjero no era tarea sencilla pero ahora con Internet todo resulta mucho más fácil. Se puede poner un anuncio y recibir el contacto directo del comprador interesado residente en otro país. Incluso se puede cerrar la compra sin que el no residente visite la vivienda en cuestión. Pero los problemas legales a los que se puede enfrentar quien decida hacer estos trámites por su cuenta son importantes.
El notario Antonio Ripoll comenta a Finanzas.com un caso real que también expone en su blog.Se trata de una ciudadana canadiense que compra una vivienda en España cruzando para ello una serie de correos electrónicos con el vendedor. Se trataba de una vivienda en la Costa Blanca, y ambas partes quedaron en firmar la compraventa cuando el no residente viniera a España. Para dar seriedad a la operación, la ciudadana canadiense adelantó una cantidad de dinero al vendedor mediante transferencia internacional, "un porcentaje importante de la operación", explica Ripoll. Pero la única prueba escrita del acuerdo eran los correos electrónicos, además de la transferencia.
Mientras llegaba la ciudadana no residente, el vendedor ya había retirado los carteles, los anuncios y rescindido los contratos con las inmobiliarias. Pasado un tiempo, la compradora no llega y el vendedor recibe este correo electrónico:
"Por causas ajenas a mi voluntad lamento informarle de que ya no estoy interesada en adquirir la vivienda, ruego que disculpe las molestias causadas y lo entienda. Del mismo modo, le facilitó mi cuenta para que me devuelva el importe que le di como señal a la brevedad posible".
¿Y ahora qué hace el vendedor? ¿A quién y cómo reclama? El problema es que hace falta un experto en derecho internacional para saber qué ley es aplicable, si la de España o la del país extranjero. Y eso depende de cómo se haya configurado la operación. "No basta con descargarse unas formularios de Internet, la gente va de oídas y comete errores. Muchas veces, las operaciones llegan ya viciadas a la notaría", comenta Ripoll.
Lo habitual en una operación inmobiliaria es firmar un contrato de arras. Es un documento que especifica la entrega de la señal y las consecuencias que tiene el incumplimiento del contrato. Lo normal es que el comprador asuma el riesgo de perder esa señal si la venta no se cierra por su culpa. Y si es el vendedor quién se arrepiente, lo habitual es que tenga que devolver la señal por duplicado.
Pero en este caso en concreto, hay elementos adicionales que complican el problema. El hecho de que la compradora resida fuera de España y sea extranjera; así como la circunstancia de que toda la documentación se haya remitido electrónicamente entre personas localizadas en distintos países "determina que se deba acudir al Derecho Internacional Privado para plantearnos ¿cuál es la ley aplicable?", reflexiona Ripoll. Puede que la legislación competente sea la de otro país, en cuyo caso los costes de conocimiento de dicho Derecho y de una eventual litigación se incrementarían para la parte extraña.
El problema es serio y puede repercutir en costes para ambas partes. De ahí la importancia de un buen asesoramiento. Y esto no es tan caro como podría parecer. El precio a pagar por un contrato de arras bien configurado no debería irse más allá de los 300 o 400 euros para una vivienda que ronde los 200.000 euros. Y cuanto mayor sea el precio, menores son los aranceles notariales a pagar en relación con el incremento de ese precio. Eso si, hay que buscar a un buen especialista en legislación internacional. "Al pagar al notario por las arras te garantizas no solo que éstas existen sino que vas a poder cobrarlas", explica Ripoll.
La compraventa de inmuebles celebrada con un no residente en España, además, puede plantear otras cuestiones que deben ser previstas anticipadamente, como apunta el notario. Por ejemplo, "la obtención del N.I.E. (número de identificación de extranjero - NIE ), incidencia de los medios de pago en la normativa de control de cambios, posibles repercusiones fiscales, eventuales indicadores de riesgo en materia de blanqueo de capitales... o, como en este caso, eventual riesgo de que nuestras previsiones sean irreales al pensar que la Ley aplicable al contrato era otra distinta de la que correspondiente", sentencia Ripoll.
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