Miren sus amortizaciones con detalle.
La amortización de la hipoteca puede esperar
La caída de los tipos ha aligerado el peso de la deuda, pero conviene apurar al máximo los pagos que dan derecho a la deducción fiscal
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Deducción por vivienda. Qué hay que saber
Con la caída del euríbor, la ganancia en un producto remuneradopuede ser superior al ahorro de intereses que permite la cancelación anticipada de la hipoteca
Nuria Salobral - 10/10/2009
La amortización anticipada de la hipoteca puede sonar a chino en tiempos en que la tasa de ahorro se ha disparado a niveles nunca vistos y en que el miedo a perder el puesto de trabajo domina la toma de decisiones de la economía familiar. El recelo a gastar un dinero que pueda ser muy necesario en los próximos meses está rebajando el grado de amortización anticipada en las hipotecas, según reconocen bancos y cajas. Pero, en paralelo, la drástica rebaja del euríbor y el fuerte abaratamiento de las cuotas mensuales también está generando un ahorro inesperado, que bien puede dar ocasión a reducir la deuda pendiente con el banco. "Con el mismo esfuerzo monetario que en el pasado se consigue una mayor amortización, dado que los intereses ahora son menores por la rebaja de tipos de interés. Se reduce en mayor medida la deuda pendiente y por tanto, también los intereses a pagar, que se calculan sobre un principal inferior", explica José Antonio Otero, director de particulares de Banco Pastor.
La caída en picado del euríbor permitirá un ahorro medio de más de 4.000 euros anuales a quien revise su hipoteca con el dato de euríbor del mes de septiembre. Sin embargo, fuentes financieras reconocen que el entorno actual de tipos de interés en mínimos desaconseja amortizar las hipotecas más allá de los importes que dan derecho a la deducción por vivienda habitual en la declaración de la renta. Es decir, 9.015 euros al año o 18.030 euros si se trata de un matrimonio en el que cada cónyuge presenta una declaración de la renta individual. Además, para las hipotecas contratadas antes de 2007, se conserva una deducción adicional, por la que la rebaja fiscal que se aplica sobre los primeros 4.507,52 euros amortizados asciende al 20%. Por el resto se aplica el 15%, hasta el máximo de 9.015 euros.
El límite, en la deducción fiscal
Para quien cuenta con un ahorro disponible y duda si destinarlo a aligerar su hipoteca, "lo recomendable es maximizar la deducción fiscal y punto. Ya habrá tiempo de amortizar anticipadamente cuando suban los tipos", explica Ramón Gras, responsable de hipotecas de Banco Sabadell. Para Montserrat Nuno de la Rosa, responsable hipotecaria de Deutsche Bank, "puede no ser el momento más adecuado para realizar una amortización", teniendo en cuenta el reducido interés que se aplica ahora en las hipotecas. De hecho, la rebaja de tipos está dando lugar a una situación insólita en el mercado, según reconocen en el sector. Y es que, a la hora de decidir el destino del ahorro disponible, la remuneración en los depósitos puede dejar ganancias que superan a la rebaja en el pago de intereses que se obtiene con la amortización anticipada de la hipoteca, al margen del beneficio fiscal.
Inversión alternativa
Así, en el mercado hay actualmente depósitos que ofertan el 4% anual, - aunque una remuneración más estándar, sin requisitos, ronda el 3%- de modo que la inversión en uno de estos productos puede generar una plusvalía incluso superior a los intereses que se dejarían de pagar por reducir la deuda. Es cuestión de afinar al máximo el cálculo de las ventajas, tanto financieras como fiscales, en función del ahorro disponible, el capital pendiente y el plazo en el que se lograría reducir el momento de la completa devolución de la deuda.
En términos generales, "a quien ya le quedan por pagar menos de diez años, le interesa apurar al máximo la deducción fiscal y dedicar el resto de ahorro disponible a un depósito", señala la responsable hipotecaria de una caja de ahorros. En este sentido, desde Banco Pastor añaden que "lo lógico, a expensas de un análisis individual en cada caso, es retrasar la amortización con tal de prolongar la ventaja fiscal por el pago de la hipoteca".
En definitiva, el titular de la hipoteca debe contrastar el coste que tiene no amortizar anticipadamente frente a lo que obtendría si destina sus ahorros a reducir su deuda. Y todo dependerá de la cantidad de ahorro disponible. Además, como punto de partida para decidir una amortización anticipada, el cliente debe saber que el plazo de su hipoteca se reducirá en una proporción muy similar al peso del importe amortizado sobre el capital pendiente. Es decir, si se reduce la deuda en la mitad, también se recortará a la mitad el plazo.
Ahorro de 12.000 euros
La mayor ventaja de la amortización anticipada de hipoteca está en sus beneficios fiscales. El contribuyente se puede deducir el 15% de lo pagado en la hipoteca de su vivienda habitual, sobre una cuantía máxima de 9.015 euros. Es decir, podrá contar con una rebaja en su declaración de la renta de 1.352,25 euros al año como mucho. Lo que exceda de los 9.015 euros no tendrá beneficio fiscal.
Las ventajas de esta deducción se duplican en las economías familiares en las que hay dos sueldos y dos declaraciones de la renta individuales. Por ejemplo, en el caso de un matrimonio con una hipoteca con un interés de euríbor más 0,45 puntos, con un capital pendiente de 140.000 euros a pagar en 24 años y un ahorro disponible de 12.000 euros, resulta claramente ventajoso destinar ese dinero a cancelar hipoteca. Fuentes del sector reconocen que las características de esta hipoteca, que habría sido contratada en pleno boom inmobiliario, son frecuentes en la cartera de las entidades.
Recorte del plazo
Esa amortización permitirá rebajar el plazo en dos años y cinco meses, en los que se habría estado pagando intereses por 5.689 euros que ahora se evitan. Al tratarse de un matrimonio, en el que ambos presentan declaración de la renta individual, el máximo deducible es de 18.030 euros anuales. Por lo tanto, después de pagar las doce cuotas de la hipoteca (593 euros al mes), aún restan 10.914 euros para apurar al máximo el importe deducible. Y quedan todavía otros 1.086 euros de ahorro disponible que bien pueden destinarse a amortizar hipoteca ya en enero de 2010, para aprovechar la deducción fiscal también el siguiente ejercicio. Fuentes bancarias explican que el ahorro total de esta familia estaría en los 8.400 euros: la suma de los 2.704 euros de la devolución de Hacienda (el 15% de 18.030 euros) más los 5.689 euros de los intereses que ya no se pagarán al banco.
En cambio, si esos 12.000 euros ahorrados se llevan a un depósito al 3% a dos años y cinco meses -el plazo en que se recortaría la hipoteca si se optara por amortizar- los intereses al cabo de ese tiempo rondan los 900 euros brutos.
Diez años por pagar
En un segundo supuesto, el de una familia con una hipoteca a un interés de euríbor más 0,85 puntos, un capital pendiente de 160.000 euros a pagar en diez años y un ahorro disponible de 50.000 euros, si el dinero se destina a reducir deuda, el plazo de amortización se recorta en tres años y cuatro meses. Esto supondrá un ahorro en intereses de 9.526 euros. Así, cuando el ahorro disponible es elevado, las ventajas de destinarlo en su totalidad a amortizar hipoteca son más financieras que fiscales.
Ya sólo con el pago mensual de la hipoteca (1.480 euros al mes) se apura al máximo el tope de los 18.030 euros anuales, partiendo de que los dos cónyuges presentan declaración individual y cada uno se deduce el 15% de la mitad de lo pagado en la hipoteca. Esta familia conseguirá una rebaja fiscal de 2.704 euros sólo con el pago puntual de su hipoteca más el citado ahorro de intereses por amortizar otros 50.000 euros.
Si invirtiera ese dinero en un depósito al 3% anual a tres años y cuatro meses, los intereses alcanzarían los 5.000 euros, por debajo de los intereses que se dejan de pagar. En cualquier caso, no hay que pasar por alto las ventajas de invertir ese ahorro disponible en un producto remunerado y con liquidez en un momento de crisis económica como el actual, aunque sea menor la ventaja financiera frente a la amortización de hipoteca.
Hipotecas sin suelo
Estos ejemplos parten de que la hipoteca no tenga un suelo en el tipo de interés y esté trasladando en su totalidad la rebaja del euríbor a la cuota mensual. En cambio, algunas entidades han activado cláusulas por las que el tipo de interés no podrá ser inferior al 3% o 4%. En tal caso, el ahorro en intereses es superior al amortizar hipoteca anticipadamente.
cerca de la cancelación
En las hipotecas próximas a la cancelación es donde cobra mayor valor la ventaja fiscal, hasta el punto de que la cuantía de la deducción llega a superar al pago de intereses. Además, en estos casos también hay que considerar la comisión por cancelación anticipada, del 1% en muchas entidades si se amortiza más del 25% del capital pendiente.
Por lo tanto, es en las hipotecas con menos plazo y capital pendiente donde resulta más aconsejable demorar al máximo la cancelación con tal de seguir apurando la deducción fiscal. Así, en una hipoteca al euríbor más 0,60 puntos con un capital pendiente de 70.000 euros a pagar en cinco años, el pago de intereses es inferior a la deducción fiscal, en el caso de un único declarante, con un máximo deducible de 9.015 euros al año. El coste de financiación sería de 640 euros anuales, frente a una deducción fiscal máxima de 1.352,25 euros.
Y en el caso de contar con ahorro disponible, financieramente también es más atractivo un producto de inversión que la amortización. Con 35.000 euros en la cuenta, el plazo de la hipoteca se recorta en dos años y medio. Pero en ese tiempo se pueden ganar 2.625 euros brutos con ese dinero en un depósito al 3%, sin tener que renunciar al dinero que devuelve Hacienda por la hipoteca.
Deducción por vivienda. Qué hay que saber
¿Qué sucede con la deducción por vivienda habitual en la declaración de la renta conjunta?
Si un matrimonio opta por esta fórmula, no podrá duplicar la base máxima deducible –establecida en los 9.015 euros– en la declaración conjunta. La mejor forma de aprovechar al máximo la ventaja fiscal es presentar dos declaraciones individuales, ya que en este caso la base máxima deducible –sobre la que se aplica el 15%– sí se duplica y queda en conjunto para el matrimonio en un total de 18.030 euros anuales.
¿Es posible seguir disfrutando de la deducción cuando el titular de la hipoteca se ha cambiado de casa?
Sí, aunque con condiciones. En el caso de haber vendido una casa para comprar otra, el contribuyente no podrá seguir deduciéndose por su nueva casa hasta que el importe invertido en la compra de ésta supere las cantidades pagadas por la anterior vivienda que sí tuvieron derecho a deducción. Aquí se aplicaría además la exención por reinversión, que deja exentas las plusvalías de la venta si se reinvierten en una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años. De este modo, la deducción fiscal por la nueva vivienda sólo se activará de nuevo cuando el titular de la hipoteca haya pagado una cantidad igual a la suma del importe sobre el que se practicó la deducción en su vivienda anterior, más la ganancia exenta por la reinversión. Por ejemplo, si se libró de pagar impuestos por una plusvalía de 50.000 euros y disfrutó de deducciones por haber pagado otros 40.000 euros de su primera casa, volverá a beneficiarse de la deducción cuando haya pagado 90.000 euros de la casa en la que vive ahora. Bastará para ello con haber entregado esa cantidad a la entrada.
¿Qué sucede con la deducción por el pago de la hipoteca en caso de divorcio?
Hacienda permite que el cónyuge que ya no vive en el domicilio familiar siga deduciéndose por la hipoteca de la casa en la que viven su ex pareja y sus hijos y lo haga también por la hipoteca de la nueva casa en la que habita. El máximo deducible estará en los 9.015 euros anuales.
¿Qué requisitos debe cumplir una vivienda para poder aplicar la deducción?
El contribuyente podrá beneficiarse de la deducción por vivienda habitual –y desgravar así por el pago de su hipoteca– si comenzó a residir en esa casa antes de que pasara una año desde su compra o finalización de las obras y si vive en ella al menos tres años seguidos. Si, una vez habitada la vivienda, reside en ella menos de tres años, deberá devolver a Hacienda las deducciones de las que haya disfrutado, siempre y cuando el cambio de domicilio no se deba a causas de fuerza mayor, como un traslado laboral o un matrimonio, según el criterio de Hacienda. Y si el contribuyente compra una casa pero la ocupa cuando ha pasado más de un año, no podrá deducirse por lo pagado.
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