Calentando la Pota....de nuevo!
"Invertir ahora en vivienda es como comprar el Ibex 35 en los 6.000 puntos"
Cristina Vallejo
Jaime Pascual no ve mucho más ajuste en el sector inmobiliario español, aunque reconoce que éste se está produciendo a varias velocidades: los bancos siguen pudiendo vender más caro porque tienen una herramienta potentísima: el crédito.
Repasamos con Jaime Pascual, director general ejecutivo de Aguirre Newman, la situación del sector inmobiliario. No nos limitamos a analizar el mercado residencial. Ampliamos el objetivo a los locales comerciales y a las oficinas. De hecho, estas últimas son sus activos favoritos.
¿Cuánto ajuste queda en el «ladrillo»?
Es injusto dar un mensaje rotundo. El mercado es tan heterogéneo que no sabría decir qué ajuste queda, si es que queda alguno. En realidad, hay varias velocidades. Los precios a los que venden los bancos no son los mismos que aquéllos a los que se cierran las operaciones cuando el que vende es un particular. Los precios de los inmuebles que venden los particulares ya han corregido. ¿Los precios de los bancos son superiores? Sí, porque a cambio del crédito, exigen mayor precio. ¿Venden a precios de mercado? Es muy relativo.
¿Cuánto han caído los precios a los que venden los particulares?
La realidad es muy heterogénea, pero estamos viendo caídas de precios de entre el 60 y el 70 por ciento en costa. En cambio, en algunas zonas de Madrid los precios han bajado un 25 por ciento y ya están en niveles a los que se cierran operaciones. Lo que de verdad influirá en si los precios van seguir cayendo es el «stock» de viviendas sin vender. Los mayores volúmenes se acumulan en Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia... Pero si medimos el «stock» por habitante, la foto cambia. Ése es y será uno de los elementos claves de la recuperación. Porque hay algunos inmuebles en los que ya no es cuestión de precio, sino de que el comprador no quiere adquirir una casa en una zona en la que hay miles a la venta. De todas formas, si el inversor ha estado esperando a que se produjera, no la ha podido disfrutar. Una persona corriente que necesite financiación, el incremento de su coste y las subidas de impuestos han provocado que esa caída del 25 por ciento se haya ido por el sumidero.
Pero eso justificaría una caída mayor de precios...
Eso es partiendo de la base de que te tengas que hipotecar para comprar.
La mayoría de la gente lo hace.
Bueno, ahora tres cuartas partes de las operaciones se pagan al contado.
¿No son ésos sobre todo inversores?
Cuando hablo con compañeros que venden viviendas me dicen que la inmensa mayoría de los pisos que se venden son para disfrute del comprador.
¿Es acertado invertir en pisos ahora?
El residencial es una buena inversión, sobre todo porque el potencial de bajada de precios es reducido. Sería como comprar un Ibex-35 a 6.000 puntos si no crees que el mundo va a colapsar, sobre todo en costa. El residencial es una buena opción para pequeños capitales. El problema es que es un universo muy grande. En cambio, en el segmento comercial o en el de oficinas ese universo se estrecha.
Habla de otros activos inmobiliarios... ¿En cuál invertiría?
Si fuera mi propio dinero, yo no apostaría por algo en concreto. No me gusta invertir en términos macro. No voy a España porque esté de moda. Hay oportunidades en todos los sectores, pero no invertiría en un sector en exclusiva. Pero también es verdad que el sector de oficinas es más transparente. Si no soy un especialista y tengo que irme a un sector, me iría al de oficinas. Para invertir en el segmento comercial, tienes que ser un especialista y en hoteles. En vivienda, hay que conocer bien el barrio en el que compras. Las oficinas son activos muy estándar.
¿Las oficinas se recuperarán antes?
El sector de oficinas, a diferencia del residencial, tuvo una corrección brutal en 2001: las rentas cayeron un 40 por ciento. Y ni siquiera en los años 2006-2007 se recuperaron los máximos. En oficinas, cuando estalló la crisis no había burbuja. No se partía del mismo nivel de calentamiento que la vivienda. Las oficinas se van a recuperar antes que los pisos. Pero sólo hay dos mercados: el de Madrid y el de Barcelona. Y creemos que el mercado residencial de Madrid y el de sus oficinas están bastante correlacionados. Aunque las oficinas son muy dependientes del PIB. Pero hay que tener en cuenta dos cuestiones: En España las oficinas son extraordinariamente baratas en comparación con cualquier otro país de nuestro entorno; además, somos eficientes: necesitamos pocos metros para ubicarnos.
¿Qué futuro tiene el sector comercial?
Los centros comerciales «oro» lo han hecho bastante mejor que los que no eran tan buenos. Entre los peor ubicados hay algunos que no van a tener viabilidad ni a corto ni a medio plazo, porque en un momento en el que todo valía, muchos promotores no especializados se pusieron a promoverlos. Por lo tanto, habrá centros que no sobrevivirán. En cuanto a los locales comerciales, van a seguir a dos velocidades: las zonas buenas han resistido muy bien la crisis y, además, se recuperarán antes. Pero existe una amenaza general que es la que procede de la consolidación del sector financiero, que provocará que queden muchos locales vacíos. Quiero ver qué impacto tiene en el sector, sobre todo en las ubicaciones que no son tan buenas. Y también hay que ver si se regenera el tejido comercial más local.
La Sareb cumple un año. ¿Un balance?
Nos ha sorprendido su capacidad de actuación. El comparable más evidente es el Nama irlandés y tardó dos años en ponerse a vender. Sareb, en cambio, ya ha iniciado una venta muy importante y masiva en España. Es un reactivador claro del mercado. Los bancos estaban muy preocupados por no aflorar pérdidas. En cambio, como todos los activos se han transferido a la Sareb con las provisiones hechas, tiene apuntados en balance los activos a un valor lo suficientemente atractivo como para poder hacer operaciones. La Sareb no se ha convertido en un aparcamiento, pero eso no significa que vaya a destrozar el mercado: el volumen de sus activos no es tan enorme. Pero tampoco sé si va a ser rentable para el Estado. Estas primeras operaciones sí lo van a ser, pero no conozco todos sus activos.
¿Volveremos a ver un «boom»?
España es un país pendular. Igual que teníamos la normativa laboral que más protegía al trabajador y, ahora, la que lo deja más indefensos. ¿Volveremos a lo de antes? ¡Seguro! Cuando de repente veas que tu vecino ha comprado por 100.000 y te dice que ahora su piso vale 150.000, te mirarás al espejo diciendo: «¿Y si compro yo?». Y al año siguiente, el piso valdrá 175.000. Y el banco te prestará dinero. Porque eso seguro que vuelven a hacerlo.
¿Cuándo se volverá a construir?
En algunas zonas se debería construir ya. Por ejemplo, en algunas zonas del norte de Madrid.
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