Comprar un piso 'low cost' y tratar de alquilarlo: ¿Es un buen negocio?
J.Jiménez
Comprar un piso y luego tratar de alquilarlo para generar una renta mensual es una de las formas más viejas de invertir. Ahora mismo, hasta por 15.000 euros de puede adquirir una vivienda. Pero todo tiene sus pros y sus contras.
Comprar un piso y luego tratar de alquilarlo para generar una renta mensual es una de las formas más viejas de invertir. Hasta el pinchazo de la burbuja, era algo reservado para capitales medianamente elevados y con conocimiento alto del mercado. Pero ahora se puede intentar la operación porque hace falta mucho menos dinero para convertirse en propietario. En concreto, desde 15.000 euros y en determinados pueblos de España ya es posible comprar un piso e intentar generar rentas con él. La cuestión es si compensa.
Como todas las inversiones, esta también tiene un riesgo, que en este caso es no poder alquilar la vivienda. Es el principal factor que puede echar para atrás al futuro propietario. Es posible que la vivienda necesite alguna reforma, lo que supone invertir algún dinero. Además, hay que contar con los gastos ineludibles, como la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o las tasas de basura y alcantarillado. Además, conviene hacer un seguro de la vivienda.
Aún con todos estos gastos, los números salen siempre y cuando se consiga alquilar la vivienda y el inquilino no deje de pagar, principalmente porque las alternativas al ahorro son bastante escasas.
Opción A. Low Cost puro
Por ejemplo, según los datos de pisos.com, ahora mismo se puede comprar una casa en Cenicientos, pueblo situado a ochenta kilómetros de Madrid y a una hora de coche, por 15.000 euros. Aquí no hay que hacer reforma, el piso está con muebles nuevos y para entrar a vivir. En este pueblo se pide por un alquiler alrededor de 300 euros, lo que deja unos ingresos anuales de 3.600 euros. Pero hay que descontar los gastos. En IBI se paga en esta localidad el 0,66% del valor catastral. Como cada uno es diferente, podemos tomar como referencia el precio de compra, lo que da como resultado unos 100 euros al año. La tasa de basura son 45 euros, y de comunidad no debería ir más allá de 30 euros al mes.
En resumen, los gastos totales serían 504 euros. Y el rendimiento neto sería de 3.096 euros, lo que ofrece una rentabilidad TAE del 20,64% para los 15.000 euros invertidos. La alternativa es dejar ese dinero en el banco. Actualmente, es muy difícil conseguir un depósito (con cero riesgo) que ofrezca más del 2%, lo que generaría una renta anual 300 euros, frente a los 3096 euros que se pueden conseguir alquilando el piso.
Opción B. Menos barato pero mayores posibilidades de alquilar
El problema que se le presenta a la anterior opción es lograr alquilar el piso, y que luego el inquilino no sea moroso. Por eso, David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, explica que "no nos podemos volver locos por mucho que una vivienda esté muy barata y es preferible buscar un sitio dónde haya más probabilidades de tenerla ocupada".
En esta firma han desarrollado un indicador, el IMAV, que mide el equilibrio entre oferta y demanda. Los valores superiores a 1 indican más presión de desmanda y, por tanto, alquileres más altos. En concreto, en la zona Sur de Madrid alcanza un valor de 1,5, lo que indicad a priori mayores precios de alquiler. Vamos a plantear un Caso B de inversión alternativo al A en esta zona, suponiendo que hay que invertir más pero, a cambio, crecen bastante las opciones de alquilar.
En este caso, se puede comprar un piso desde 45.000 euros, aunque hemos elegido para el ejemplo otro más céntrico por 55.000 euros. Según los datos de pisos.com, el alquiler medio en Valdemoro (Madrid, a media hora de coche) es de 522 euros, por lo que elegir esta opción generaría unos ingresos de 6.264 euros mensuales. En el apartado de gastos, el IBI que cobra Valdemoro es del 0,585%, con lo que (sobre precio de mercado, tirando por lo alto) el gasto sería de 321 euros. Por comunidad calculamos 50 euros mensuales, por lo que hay sumar un gasto de 600 euros. Y sumando la tasa de basuras, tenemos unos gastos en números redondos de 1.000 euros. Por tanto, el rendimiento neto sería de 5.264 euros. Y sobre un capital invertido de 55.000 euros da una rentabilidad TAE del 9,57%.
En resumen. la rentabilidad del primer caso es mayor puesto que partimos de un menor capital invertido pero este caso tiene mayor riesgo por la dificultad de alquilar la vivienda. Además, hay que hilar muy fino en la búsqueda porque lo normal es que, en el caso de viviendas tan baratas, hay que acometer alguna reforma.
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