Así estamos!
"El mileurista que piense ahora en comprar un piso es carne de desahucio"
José Jiménez
El Gobierno suavizará finalmente el "hachazo fiscal" para la venta de viviendas anteriores a 1994, pero el experto inmobiliario Borja Mateo no ve grandes beneficiados por la medida pues los precios siguen en una senda bajista "inexorable". Cree este experto que los vaivenes de la situación fiscal añaden mucha incertidumbre al mercado. Además opina que la mejor política de vivienda pasa por reestructurar la deuda de las familias y augura problemas para los "mileuristas" que se lancen ahora a comprar un piso. "Son carne de desahucio", dice Mateo en una entrevista con Finanzas.com.
1.- El Gobierno finalmente suavizará el "hachazo fiscal" derivado de la supresión de los coeficientes de abatimiento para dueños de viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994 y que sean vendidas por menos de 400.000 euros. ¿Qué te parece la medida? ¿Servirá para estimular la compraventa entre particulares, ahora que hay un mejor trato fiscal?
Como sucediera ya dos veces desde 2008, con la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual y la bajada y posterior subida del IVA, el solo anuncio de la subida fuerte de los impuestos ha dinamizado enormemente el mercado, ya que ha animado a vendedores a vender cuanto antes. El Estado es consciente de que tienen que producirse ventas, con lo que, a veces, meterá presión a los compradores haciéndoles creer que se quedaban sin reducciones y ventajas, y también a los vendedores, con que les van a aumentar los impuestos y se van a quedar sin parte de los beneficios.
Lo que esta mas claro que el agua es que quien estructuralmente se llevará la peor parte es el vendedor: ante el enorme aumento de la oferta en el mercado, resultante de la salida de pisos al mercado de alquiler y la posterior bajada de los precios de los alquileres, las rentabilidades absolutas por alquiler se reducen; de esta forma, los potenciales compradores están dispuestos a pagar menos dinero por pisos que rindan menos alquileres.
Los cambios fiscales o su amenaza, para lo único que sirven es para que la gente tome una decisión que, a corto plazo, parece la correcta, pero que, dentro del proceso que se esta produciendo, es contraproducente para sus intereses. El problema subyacente es que la gente no acaba de comprender que estamos en mitad de un superciclo de bajadas de precios de pisos; de la misma forma que 1973-2006 fue un superciclo de subidas de precios de la vivienda que coincide con la bajada secular de los tipos de interés, en estos momentos nos hallamos en un ciclo en el que los tipos pueden subir y no bajar, porque están casi a cero. Lo anterior, unido al envejecimiento de la población, la bajada de la demanda y mucho menos crédito en el mercado, lleva a bajadas de precios que son inexorables.
2.- ¿Si no se hubiera suavizado el hachazo, habría sido muy perjudicial para el mercado?
El aumento de impuestos es malo siempre; el único que sale beneficiado es el Estado y la ciudadanía enormemente perjudicada. Los vaivenes en la situación fiscal añaden mucha incertidumbres al mercado y lo distorsionan, con lo que la toma de decisiones no responde a criterios económicos, sino tácticos; estos puede ser buenos a corto plazo, pero se pueden demostrar muy negativos a medio plazo.
La mejor política de vivienda es la reestructuración de la deuda de las familias: su quita parcial o total porque nunca van a poder devolver lo que deben; por otro lado, tendría que funcionar un proceso muy rápido de desahucio en caso de impago por alquiler, con lo que aumentara la oferta de vivienda en alquiler y disminuye los precios de arriendos y de las casas en sí mismas. Por fin, la creación de un parque de viviendas públicas en alquiler, nunca en propiedad, para responder a situaciones de emergencia social.
3.- ¿Eres partidario de introducir más incentivos fiscales a la compra venta de viviendas? Si es así, ¿qué tipo de incentivos?
No, en absoluto.: ni un duro para la compra de vivienda, nada de fiscalidad especial que privilegie la compra de vivienda sobre cualquier otra transacción de bienes. Cuantos menos impuestos se paguen, mejor para todos: el Estado se tiene que acostumbrar a respetar las decisiones de género económico que los ciudadanos, y solo ellos, tienen el derecho de tomar con lo que han ganado honradamente. Desgraciadamente, España esta metida en una dinámica muy negativa de populismo que a lo único que lleva a es al empobreciemiento del país y a aumentos de impuestos. Hemos de acabar con el tabu de que el Estado de Bienestar es intocable: no podemos financiar con el ladrillo una forma de vida por encima de nuestras posibilidades que es lo que hemos hecho. Es inmoral cargar en generaciones futuras el peso de la devolución de la deuda de la que nos hemos llenado para poder vivir a un nivel que es insostenible.
El mejor incentivo en el mercado inmobiliario es la protección efectiva y real de la propiedad privada mediante un desahucio rápido de quien no paga porque genera seguridad en la inversión: las tres reformas del procedimiento de desahucio, dos llevadas a cabo por el PSOE y otra por el PP, van en esa dirección, algo que ya notamos porque los precios de los alquileres, y como consecuencia de ellos de los pisos, se están derrumbando.
4.- ¿Crees que es el momento ahora para que un mileurista se lance a buscar vivienda? ¿Si no lo hace ya subirán más los precios?
El mileurista que esta pensando en comprarse vivienda se ha perdido lo que ha ocurrido en este país entre 2006 y 2013 y es carne de desahucio judicial; a estas alturas de partida es el único culpable de lo que le suceda.
Lo de que los precios están a punto de subir lo llevan diciendo la gente del sector inmobiliario desde el primer momento en que se dieron cuenta de que bajaban. La gente que es propietaria de pisos tiene interés en que su venta tenga lugar al precio mas alto; siempre nos hacen creer que cualquier momento, independientemente de cual sea este, es el idóneo para comprar y ahora tocar hacer creer a la gente que si no se lanzan ya, ahora mismo, los precios subirán...todo ello es mentira.
Aparte de los bajos tipos de interés, cuyo nivel es táctico, estructuralmente no existe un solo elemento que sustente la subida de los precios de la vivienda. El país se esta envejeciendo a una velocidad de vértigo, hay 4,8 millones de vivienda vacías, a la venta o en construcción, estamos echando a extranjeros ricos como ha quedado claro con la disminución del 21% de los ingleses, alemanes y franceses que viven en España y que están yendo a Portugal por una fiscalidad mucho mejor que en nuestro país...Lo del crédito, que dicen que vuelve, es de risa: compara con mayo de 2006, que fue el momento de mayor numero de hipotecas concedidas; su número, comparado con los últimos datos, ha bajado el 88%...¿quién va a comprar? La única salida a esta encrucijada es la bajada mayor de los precios de la vivienda con el fin de que oferta y demanda se encuentren...no hay otra. Lo anterior significa, necesariamente, bajadas de precios de vivienda.
5.- ¿Crees que los precios de los pisos siguen por las nubes?
Sin lugar a dudas que los precios son aun muy caros: estamos todavía en mitad de la burbuja inmobiliaria, eso tiene que quedar muy claro ya que la gente pierde la visión de conjunto.
Mucha gente no se cree que la bajada de los precios de los pisos respecto a precios de pico haya sido ya del 52-57% porque los ve aun muy caros; es decir, en el pico eran 100, ahora cuestan 43-48, como la gente siente que "siguen siendo caros" se creen que lo son tanto como antes cuando la bajada de precios es muy sustancial. En el mercado inmobiliario, la gente percibe como actual aquello que sucedió hace tres años por lo que toma decisiones basándose en hechos faltos de actualidad.
Solo hay que esperar, porque la bajada de precios de la vivienda es imparable: estamos en mitad de un superciclo de bajadas. En los próximos meses, animados por unos muy bajos tipos de interés, veremos bajadas mucho mas comedidas que en los años 2006-2013: en cuando los tipos suban o bien lo hagan las tasas de mora, saldrá dinero de los bienes inmuebles y se dirigirán a otras clases de activos en las que la relación de rentabilidad, riesgo, volatilidad y liquidez es mucho más ventajosa.
6.- Hace unos días publicábamos una entrevista con la consejera delegada de Bankinter, Dolores Dancausa, y nos decía: "Nunca hemos tenido los bancos tanto dinero para prestar". ¿Cómo es que la gente no tiene esta sensación y que todavía ve muy difícil que le den la hipoteca?
Porque para los nuevos criterios de solvencia (los que se usan en los sistemas de concesión de créditos, llamados de scoring o de clasificación crediticia), que son mucho mas duros que los usados en el periodo 2000-2007, no existe demanda solvente.
Hay que recordar que Basilea III, que es la reforma existente sobre la forma de gestionar el riesgo de crédito de los bancos, impone restricciones y cargas muy grandes en la concesión de créditos arriesgados, con lo que los bancos prestan mucho menos, o bien en condiciones mas duras de garantías o tiempo; consecuencia de lo anterior, vamos a una economía en la que los crecimientos no vendrán financiados por burbujas de crédito, sino por aumentos de productividad en la economía, por mejoras tecnológicas o bien por rebajas en la retribución de los elementos del trabajo (bajadas de salarios y de precios de los costes estructurales- precios de bienes inmuebles entre otros).
7.- ¿Cómo crees que irá el mercado del alquiler en 2015? Seguirán bajando los precios
El aumento de la oferta de vivienda en alquiler es imparable y estructural a la dinámica inmobiliaria en el país durante los próximos años: desde precios de pico de alquiler hasta ahora, los precios ya han bajado el 40-45%...quien paga ahora lo mismo por su alquiler que hace un año, algo hace muy mal.
Los precios de las vivienda bajarán aun mas: el proceso de corrección no ha finalizado; se está cerrando, pasajeramente y en falso, algo que veremos en cuando suban los tipos de interés o aumente la mora del sistema, con lo que saldrá dinero del mercado inmobiliario a otros tipos de inversiones. En 2015 veremos bajadas mas lentas en los precios de la vivienda que en los años anteriores y, tal vez, subidas en muy pocos lugares del país lo cual no es razón para comprar, sino para esperar...es de locos adquirir vivienda aun.
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros "La verdad sobre el mercado inmobiliario" y |Cómo sobrevivir al crack inmobiliario"
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