Manualillos de Inversión....o desinversión!

TASACIONES SOBREVALORADAS

Consejos útiles para valorar bien un inmueble en venta

Mire el valor de tasación y réstele, de media, un 30%

10/06/2010 - 08:08 - CRISTINA VALLEJO

Que mejor tasación que el precio que alguien ha pagado por un inmueble. Pero, qué necio es el que confunde valor con precio». Es una frase de Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, parafraseando a Calderón de la Barca. Desde el siglo XVII se está a vueltas con el valor de los activos. Y, ahora, ¿cómo poner precio a una vivienda? ¿Conviene pedirle al propietario una tasación para estar más seguro del precio que se va a pagar? ¿Hay que fiarse?
En un contexto como el actual, ponerle precio a un inmueble es muy complicado. Al menos, hay varias opciones para hacerlo. Una posibilidad es recurrir a una tasación, que se realiza según la llamada normativa Eco: consiste, fundamentalmente, en la comparación con otros inmuebles valorados durante los seis meses anteriores. En general, una tasación excluye elementos especulativos. En una tasación, se da por sentado que las condiciones de mercado son estables, casi ideales, de equilibrio. Es decir, justo lo que no ocurre en estos momentos. En la actual coyuntura del mercado inmobiliario, no hay casi transacciones, hay mucha oferta y poca demanda. No nos encontramos en una situación ideal de mercado.
30% menos
Si en un mercado en situación de equilibrio, los valores de tasación difieren de los de mercado en alrededor de un 15 por ciento, según los analistas de CB Richard Ellis, ahora esta diferencia es mucho mayor. ¿Por qué? Porque el primero, el de tasación, es un valor a largo plazo cuyo objetivo es, principalmente, calcular la hipoteca. Pero el segundo es el precio al que, en un momento dado, se realizaría la transacción, al que se materializaría la venta. Ahora mismo, ese precio se sitúa, como media, un 30 por ciento por debajo del valor de tasación de la vivienda, según los cálculos de esta consultora inmobiliaria.
Fernández-Aceytuno, en cambio, considera que, de media, en estos momentos, las operaciones se cierran a precios entre un 12 y un 13 por ciento por debajo del valor de tasación. Porque las tasaciones recogen con retraso la dinámica del mercado inmobiliario. El Banco de España parece coincidir con CB Richard Ellis: estudia elevar las provisiones que los bancos realizar sobre su cartera de inmuebles hasta el 30 por ciento. Las entidades financieras tienen los inmuebles tasados, pero no valorados a precios de mercado. Pero, en realidad, por la propia filosofía de la tasación, ésta sólo debería tenerse en cuenta a efectos hipotecarios.
Frente a la relación del cliente con los bancos, ¿qué ventaja puede sacar de usar como referencia la tasación? El vendedor obtendrá más dinero por la venta. El comprador conseguirá más financiación. Pero CB Richard Ellis ha percibido que, ahora, las entidades toman como referencia, entre el precio de la transacción o el de tasación, el que sea más bajo de los dos.
Mejor, la valoración
Por eso, algunos analistas creen que es mejor realizar una valoración, y no una tasación. La clave es que la valoración se realizan mediante una normativa llamada RICS. «Es un valor de contado, al que se realizaría la operación, teniendo en cuenta el modo en que se están comportando los inversores, la oferta y la demanda, en un momento determinado», comentan desde CB Richard Ellis. De hecho, si la tasación tiene una garantía de seis meses –las tasaciones usan el método de comparar con inmuebles valorados en los seis meses anteriores–, la valoración no tiene ningún tipo de seguro. Se trata del precio que en este momento se estaría dispuesto a pagar por un inmueble en concreto. Mañana puede ser otro. Por eso, las valoraciones van más pegadas al mercado que las tasaciones, aunque Sociedad de Tasación presta un servicio de valoración para venta inmediata, en un periodo de tres meses.
Además de acudir a una empresa valoradora, se puede pedir consejo a una agencia inmobiliaria. Estas empresas conocen al dedillo cuánto dinero puede pedir por su casa.
Por internet
Pero la demanda de información cada vez es más elevada. Y, con mayor frecuencia, el inversor la quiere al instante. Sociedad de Tasación ha puesto en marcha una nueva herramienta de valoración electrónica (un sistema muy usada en Estados Unidos). En la página stvalora.com, se introducen las características del piso. A partir de esos datos, el programa calcula el valor utilizando el método de comparación con la base de datos de Sociedad de Tasación. A continuación, se envía un mensaje de móvil para realizar la solicitud y, en unos instantes, el usuario recibe un código en el móvil para visualizar en la web el valor del inmueble.
Ivive.com también proporciona este servicio, por 10 euros. Y en Impok.com, una red social sobre inversiones, hay un servicio gratuito de valoración de inmuebles.