Manualillos para una crísis ( 2 )

Claríto.....Charíto!

Entrevista Ángel Mas. Presidente de Seguros Hipotecarios de Genworth Europa

"Nadie puede estar seguro de la calidad de las hipotecas en España"
El ajuste del precio de la vivienda no ha llegado a España en toda su intensidad. Es la visión de Genworth Financial que pide un marco hipotecario "estable y transparente" Entrevista

Fernando Martínez Badás - Madrid - 14/08/2010

El ajuste del mercado inmobiliario no ha terminado. Así lo ve el presidente de seguros hipotecarios para Europa de Genworth Financial, Ángel Mas, que advierte sobre la calidad "dudosa" de los créditos hipotecarios concedidos durante los últimos dos años, ante la presión que tienen las entidades para sacar el ladrillo de su balance. Licenciado en Administración de empresas por la Universidad Icade de Madrid y por la Middlesex University de Londres, empezó su carrera profesional en el consulado español en Hong Kong y se incorporó a la antigua sociedad matriz de Genworth, GE, hace más de una década.


¿Cuál es el principal tema pendiente en el mercado hipotecario?

Hay un consenso político en que es importante tener un marco hipotecario prudente y sostenible. Se han cometido errores en todo el mundo y también en España, donde se han hecho carteras hipotecarias muy parecidas a las subprime. El mercado está en una situación en la que las hipotecas que se pueden conceder ahora son aquellas que se hacen por un alto LTV (Loan to Value), con importes a partir del 80% del valor de tasación. A la hora de provisionar el activo, este tipo de préstamos consume mucho capital y los bancos necesitan un incentivo para conceder estos préstamos.


¿Cómo se consigue el marco hipotecario que ustedes proponen?

Se articula en tres patas: desarrollar un criterios de alta calidad para la concesión de créditos, una disciplina de mercado con jugadores que se jueguen su dinero en la concesión de hipotecas, para que no incurran en riesgos excesivos y, por último, un sistema de garantías sobre esos créditos.


¿Cuál es la situación del mercado español en este sentido?

Algunos bancos se han garantizado a sí mismos los créditos hipotecarios que concedían. En la práctica, no existía la disciplina de mercado y la garantía tampoco. ¿El resultado? Miles y miles de viviendas adjudicadas. Ahora, los bancos tienen que sacar esas viviendas del balance ante los cambios normativos y las van a financiar al 100%. Pero lo que se está logrando es que no se genere ni confianza, ni credibilidad.


¿Está diciendo que no se puede creer en la calidad de las hipotecas concedidas en España?

Lo que puedo decir es que en los últimos dos años, nadie puede estar seguro de la calidad de las hipotecas concedidas en España, porque no hay un marco adecuado de transparencia. Si no se monta un marco creíble, podemos tener un problema serio.


¿Qué tiene que ocurrir para que eso cambie?

Se tienen que aunar voluntades técnicas y políticas. Las voluntades técnicas ya están. Hay un alineamiento en Europa; en Finlandia y Holanda se han generalizado las garantías por prudencia y sostenibilidad. Para mí, ésta es una oportunidad histórica y estos cambios sólo se pueden hacer en estos momentos porque hay consenso en lograr una mayor disciplina de mercado. Un marco obligatorio haría que las reglas fueran iguales para todos. Si no, se desincentiva la prudencia. Los Gobiernos están enfocados en solucionar el problema del pasado, pero ahora es el momento de crear el marco. Canadá ha logrado que se difunda su marca, ha seguido dando préstamos, la mora nunca ha superado el 1% y los bancos no han tenido problemas de capitalización.


¿Ha terminado el ajuste?

Creo que podemos fijarnos en lo que ha sucedido en Irlanda, que es un mercado con muchas similitudes al español. Allí los precios han bajado un 30% y aquí no. ¿Porqué? Simplemente porque no hay transacciones y si no hay transacciones, no hay mercado.


¿Qué falta para que hay mercado?

Son precisas cuatro cosas: que el comprador tenga confianza en la economía; que hay capacidad de pago, que el comprador tenga la percepción de que el precio no va a bajar mucho más o al menos no de forma sustancial, porque eso retrasa la decisión de compra, y que haya financiación.

Ventajas para el prestatario
La inclusión de una garantía adicional en forma de seguro supone lógicamente unos gastos adicionales para la persona que solicita el préstamo, pero Ángel Más desmonta el argumento bajo la premisa de la triple protección que recibe el prestatario: "En primer lugar, se impide lo que se conoce como miss selling. Las empresas que aseguramos una hipoteca nos jugamos nuestro dinero en ello y eso significa que no se le va a conceder una hipoteca a quien no esté en condiciones de pagarlo". Gran parte de los problemas actuales procede de la concesión de préstamos que, en cuando se endurecieron las condiciones de tipos de interés y cuando empeoró el panorama laboral, se convirtieron en una auténtica pesadilla para los hipotecados.

"Eliminada la mala competencia en asunción de riesgos por parte de las entidades, se crea una alineación de objetivos entre todas las partes implicadas", prosigue el directivo de Genworth. "El asegurador tiene tanto interés en reposeer la vivienda ejecutarla como consecuencia del impago como la entidad crediticia y como el prestatario".

Por último, la tercera ventaja es que "se tiene acceso al crédito". Las dificultades para acceder a financiación se han convertido en un verdadero quebradero de cabeza para hogares y familias y la clave para reactivar la economía y el consumo.

Es cierto que finalmente hay un sobrecoste para el prestatario, pero Ángel Más recuerda también que las hipotecas que se hacen por un elevado LTV deben tener un coste mayor. "De lo que se trata es de abrir el mercado".