Los precios en el banco malo, claves para la llegada de fondos de inversión
- Aguirre Newman cree que el gobierno no debe desaprovechar esa oportunidad
Llevan desde 2007 sobrevolando el ladrillo español sin convencer a la banca para que les venda carteras de inmuebles a los precios que ellos están dispuestos a cubrir. Se llaman Lone Star, Cerberus, Fortress, Apollo, Oaktree... o son fondos de inversión de Morgan Stanley, Deutsche Bank, Goldman Sachs, Bank of America... Tienen dinero y ganas de invertir. Y para el director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano, podrían ser clave en el éxito del futuro banco malo, si el gobierno sabe aprovechar la ocasión.
"El gobierno tiene una tremenda oportunidad para atraer a fondos internacionales y que la entidad de gestión de activos empiece a cerrar transacciones en cuanto esté operativa al final del año. Pero, para eso, los inmuebles deben tener un precio atractivo, que no es el valor neto contable en el caso de las viviendas", explica Serrano. Colocar ladrillo a estos profesionales, refiere, tiene la doble virtud de abrir un raudal de ventas miméticas y restablecer antes la confianza en el país.
Efecto contagio en compras
"Cuando un fondo cierra una operación, los fondos "hermanos", por su tipología y estrategia en el mercado, empiezan a mirar las operaciones con mayor seriedad porque piensan que el mercado ya ha corregido", ilustra. Serrano está persuadido de que abrir esta espita lanzaría el mensaje al exterior de que se frena el deterioro: "Nos están mirando con lupa. Si alguno cierra operaciones significa que el resto dirá: ya parece que España ha corregido lo suficiente como para que entre financiación internacional".
Hasta ahora, las transacciones se bloqueaban simplemente por la negativa de la banca a rebajar los precios a cotas que consideraba de derribo. La regulación de saneamiento ha salvado en buena parte ese escollo, al obligarles a provisionar al 35% la vivienda o al 80% el suelo, de forma que pueden vender un piso al 65% del valor en libros o el suelo al 20 y no tendrán que encarar quebrantos no provisionados. Y la prueba de que estos inversores están ávidos es que ya han mirado carteras de 2.000 y 3.000 millones de euros, aunque no han cuajado operaciones de ladrillo solo (sí cuando va en garantía de créditos o con créditos).
Para atraerles, Serrano ve clave el precio y advierte que ellos "trabajan con valores de mercado", que son inferiores a los recogidos por la banca en los balances, por lo que el gobierno debería "acelerar la corrección y estabilización" con el banco malo. Para evitar el potencial quebranto en las entidades si se les obliga a transferir el ladrillo a una valoración agresiva sugiere dos alternativas: que la entidad reciba parte de la rentabilidad cuando se cierre la venta o reconozca parte de la pérdida si el banco malo se deshace del activo a precios inferiores.
Aconseja que el vehículo haga carteras o paquetes de inmuebles para atraer a los fondos, interesados, sobre todo, en viviendas y locales comerciales, y sugiere incluir algo de suelo para irle dando salida-"no más del 20%"-.
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