Bancos o Inmobiliarias ?

Los Inmuebles copan los balances Bancarios.

Inversores y parejas jóvenes limpian de pisos 'subprime' los balances de bancos y cajas

@E. Sanz - 19/06/2010


La crisis inmobiliaria y financiera ha convertido a bancos y cajas en los nuevos reyes del ladrillo. Sus balances han ido engordando a pasos agigantados con inmuebles a medida que la crisis se ha recrudecido y al tiempo que promotoras y particulares se veían incapaces de hacer frente a sus deudas. Hasta aquí nada nuevo.

Pero, ¿qué tipo de inmuebles están engordando sus carteras? y, no menos importante, ¿quién los está comprando?

Varias entidades financieras consultadas por Cotizalia.com aseguran que hay todo tipo de viviendas: nuevas, en la costa, de segunda mano…

Sobre estas últimas, Ernesto Tarazona, director de Viviendas Embargadas asegura a este portal que "se trata de viviendas muy deterioradas que están saliendo a precios muy bajos porque lo que quieren las entidades es quitárselos de encima cuando antes y eliminarlos de sus stocks".

“Son fundamentalmente subprime”, comenta uno de los agentes encargados de la comercialización de este tipo de pisos de una importante entidad española. “Cuando utilizo el término subprime me refiero a inmuebles bastante viejos. Cuartos, quintos sin ascensor, de unos 50 años de antigüedad”, explica.

“La mayoría son pisos bastante malos que están teniendo una salida muy complicada. La ubicación es muy dispersa aunque generalmente están en zonas alejadas y no prime", añade.

"Hay mucha morralla en segunda mano"

En su opinión, el principal problema es que a día de hoy nadie quiere adquirir este tipo de activos, a pesar de las agresivas rebajas que están realizando muchas entidades. "El problema no es el precio, es el tipo de inmueble. Hay mucha morralla", comenta otro agente de la propiedad reconvertido a comercial inmobiliario de entidades financieras por culpa de la crisis

El 'modus operandi' de bancos y cajas es muy similar, según explica Tarazona. "Si tomamos como ejemplo un stock de inmuebles con un precio inicial en un periodo de tiempo de comercialización fijado - si este stock no se ha vendido en el plazo de un mes, se procede a realizar un descuento adicional que puede alcanzar un 10 %, con el objeto de liquidarlo del balance. Se trata de una estrategia de marketing comercial. Si la demanda para este piso no es solvente o no cumple los requisitos de la entidad financiera, se hace un segundo descuento, por ejemplo, del 20%, para que la misma demanda se convierta en solvente para ese stock de inmuebles. Ahora sí estamos hablando de una vivienda con un 20% de descuento que ya puede encajar en el perfil financiero de los potenciales interesados".

¿Quién adquiere estos inmuebles? Los que encuentran salida en el mercado -aunque todavía queda mucho producto por vender, según los expertos- lo están haciendo entre inversores privados y gente joven que busca una primera vivienda para poder emanciparse.

Sobre los primeros, uno de los agentes consultados asegura que compran paquetes de inmuebles, lotes de dos o tres viviendas que posteriormente destinan al mercado del alquiler. “Al comprar varias viviendas consiguen de la entidad financiera precios más atractivos al tiempo que al alquilarlos están consiguiendo rentabilidades en torno al 4,5%, una cifra muy alta para este segmento”.

También la gente joven que quiere independizarse está comprando este tipo de viviendas. "Sin embargo, los cuartos o quintos sin ascensor no los quieren ver ni en pintura. Son precisamente estos los que están encontrando algo más de salida entre los inversores, porque de otra manera, venderlos, sería muy complicado”. El perfil de estos compradores es bastante local. "No suelen alejarse de las zonas que conocen, donde están sus amigos, familia o trabajo".

"Todo lo bueno de obra nueva se vendió hace un año"

Sobre los pisos de nueva construcción y aunque estos están al alcance de cualquier particular –los grandes bancos y cajas de ahorro han diseñado y mejorado sus herramientas online para que esto sea posible a través de Internet-, lo cierto es que los empleados de dichas entidades y ciertos colectivos pueden conseguir condiciones más ventajosas que cualquier otro ciudadano de a pie. En esta tipología están cobrando fuerza los alquileres, según Tarazona.

Estaríamos ante edificios que se han quedado los bancos a un precio muy alto, y con el objeto de no desinvertir con mucha pérdida, la entidad financiera los alquila a rentas asequibles en el mercado residencial y se capitaliza a una rentabilidad del 2,5% aproximadamente.

"Al tratarse de inmuebles que están dentro de su propia red no es extraño que el personal de la entidad tenga el privilegio de poder verlo antes", explica el director de Viviendas Embargadas. Sin embargo, advierte: "El stock más importante de obra nueva terminada de cierta calidad, se comercializó durante el 2009. Queda mucho por vender en la costa".

Queda mucho por vender en la costa

Por lo que se refiere a las viviendas en zonas costeras, las entidades han intensificado en los últimos meses las campañas publicitarias para dar salida a esta tipología de producto de cara al verano. Mediterranean, la filial inmobiliaria de CAM, lanzaba hace unos meses una campaña en la zona de costa con descuentos de hasta el 60%, financiación de hasta el 100% y la posibilidad de alquiler con opción a compra desde 200 euros al mes. Una de las últimas en sumarse es La Caixa.

Además, estas viviendas ocuparon un lugar destacado en la última feria inmobiliaria de Madrid, el SIMA, donde se presentaron descuentos bastante agresivos.

Pese a ello, Tarazona advierte: "Este tipo de inmuebles es bastante más delicado, ya que es un producto que depende de la estacionalidad del negocio. Además, tampoco hay producto de demasiada calidad. El stock de este tipo de inmuebles tardará tiempo en absorberse y saldrá en régimen de alquiler”.