Manualillos para una crísis ( 2 )

Le queda margen y....abundante, de bajada, claro!


Los analistas ven probable que también haya una recaída en el ladrillo
Aunque se está viendo una recuperación, los expertos creen que el ajuste no ha finalizado todavía.

17/06/2010 - 07:50 - CRISTINA VALLEJO

Pese a las buenas vibraciones que ya emiten muchos mercados inmobiliarios a uno y a otro lado del Atlántico, los analistas consideran probable que los precios de la vivienda vuelvan a caer a finales de este año o principios del ejercicio que viene.

Dos largos años después del estallido de la crisis inmobiliaria, hay motivos para la esperanza. Jean-Michel Six, economista de Standard & Poor’s, considera que es una buena noticia que la mayoría de los mercados de Europa parecen haber finalizado ya su caída de precios. Porque, con la excepción de Irlanda, el ritmo de ajuste de la vivienda se ha aminorado en muchos países, incluido España.

La OCDE coincide: los precios de la vivienda se recuperan a lo largo y ancho del planeta, lo que, a su juicio, «si el proceso fuera sostenible, ofrecería un soporte a las finanzas de los hogares». Estos buenos síntomas van más allá en el caso del Reino Unido, donde los precios comenzaron a subir en noviembre de 2009, o en Estados Unidos.

Pese a todo, Six duda que la crisis que comenzó en los últimos meses de 2007 se haya terminado del todo. Para ello, la primera pregunta que se hace es si los precios, pese al descenso sufrido, continúan sobrevalorados. En este sentido, detecta que el valor de la vivienda en general se encuentra por encima de los niveles de 2005, a excepción de Irlanda.

La OCDE también cree que los precios siguen en niveles históricamente altos en algunos países. «Para nosotros, esto sugiere que podríamos no haber visto una corrección completa de los excesos de la última década. Si es así, los precios podrían empezar a sufrir un nuevo descenso a finales de este año o a principios de 2011», afirma Six. Esto significa que Standard & Poor’s ve una W en el mercado inmobiliario europeo, esa misma que comienzan a descontar las bolsas.

Otros indicadores preocupantes: el ratio que mide el valor de un inmueble con respecto a la renta que se puede obtener de él se encuentra por encima de su media histórica en muchos casos. Y lo mismo podemos decir del indicador que pone en relación el valor de un piso con respecto a los ingresos.

En Francia es donde más sobrevalorados están los inmuebles: «El ajuste de los precios ha sido modesto desde el inicio de la corrección. La vivienda sólo ha caído un ocho por ciento desde el pico alcanzado a principios de 2008», explica Six. Hay que tener en cuenta que en los ocho años previos, la vivienda en Francia había subido un 118 por ciento. En Reino Unido, la vivienda continúa cara. Pero hay que tener en cuenta que la sobrevaloración es pequeña si se considera el precio de la vivienda en venta con respecto al alquiler, pero se dispara si lo comparamos con los ingresos de las familias. Para Six, éste es un síntoma de que hay una nueva corrección a la vista en los precios inmobiliarios británicos.

España: 12 por ciento

En España, la vivienda está sobrevalorada un 12 por ciento, según los cálculos de Standard & Poor’s. Los analistas de esta agencia de calificación aseguran que se ha producido un freno en la caída libre que sufría el sector inmobiliario. Pero puede ser algo sólo coyuntural. A Six le preocupan tanto la sobreoferta de pisos como los fundamentales de la economía española. «El ajuste continuará durante al menos otro año, aunque los precios caerán cada vez a un ritmo más reducido», afirma este experto.

Así, según el informe de Tinsa correspondiente al mes de mayo, los pisos caen a un ritmo interanual de sólo un 4,4 por ciento. La buena noticia que proporciona la OCDE a este respecto es que España ya no lidera el ranking de los países con las casas más inaccesibles para sus ciudadanos, un puesto que ocupaba hace un año. Ahora, el país más caro de los países de esta organización es Canadá, seguido muy de cerca por Australia o Suecia.

En Alemania e Irlanda, en cambio, los precios están infravalorados. En el primer país, no sorprende, dado que se quedó al margen en el pasado «boom» inmobiliario. Según la OCDE, Alemania, Suiza y Japón son los países donde los precios de las viviendas están más bajos en comparación con su promedio histórico, teniendo en cuenta tanto los salarios como los precios del alquiler.
Irlanda es el único mercado que no ha frenado su caída libre.

¿Por qué? Los planes de ajuste acometidos por el Gobierno ya desde el año pasado han profundizado la recesión, han disparado el ahorro de las familias y han hundido el consumo. De hecho, el año pasado, el PIB de Irlanda se hundió más de un 7 por ciento y este ejercicio seguirá en recesión. Por eso, Six también cree que los precios continuarán cayendo en 2010. La OCDE es aún más pesimista que S&P con su diagnóstico sobre el sector inmobiliario irlandés, porque, a su juicio, el ratio que compara el precio en venta de la vivienda con el alquiler es aún muy elevado y no de sólo un cuatro por ciento, como estima S&P.

EE.UU no escapa

Estados Unidos sí habría completado su ajuste, a juicio del informe de la OCDE. La vivienda, sobre todo en relación con los salarios, estaría ya por debajo de su media histórica. ¿Significa esto que este país será uno de los pocos el eludir la W, el «double-dip», que pronostica S&P? El Instituto Flores de Lemus opina que los datos del sector residencial americano continúan condicionados por las ayudas públicas a la compra de viviendas. Por tanto, recomiendan esperar varios meses después de agotadas las ayudas para ver su evolución.