Tres años después del pinchazo, la debacle inmobiliaria continúa
Metrovacesa aún no ha logrado refinanciar su deuda; los bancos obligan a Colonial y Reyal a reinventarse, y Sacresa y Nozar se mueven en la cuerda floja
Tres años después de que la burbuja del ladrillo pinchara, todavía colean las quiebras, las suspensiones de pagos y las peleas internas en algunas de las principales inmobiliarias del país. Hace sólo unos días, Sacresa, la compañía de la familia Sanahuja, declaraba el concurso de acreedores incapaz de hacer frente a una deuda de 1.500 millones de euros. Horas después, Nozar –con 700 millones de deuda– agravaba su situación anunciado concurso necesario, lo que puede suponer que los Nozaleda pierdan la gestión de la compañía. Mientras, Metrovacesa sigue intentando llegar a un acuerdo con los bancos que le permita sortear el concurso, acuerdo al que han llegado ‘in extremis’ Colonial y Reyal a cambio, eso sí, de dar la vuelta a la empresa para poder pagar. Los expertos no descartan, a la vista de la gran cantidad de compañías que se encuentran en situación límite, que todavía haya otras que se sumen a la larga lista de caídas.
El 18 de abril de 2007, la inmobiliaria Astroc, invento del empresario valenciano Enrique Bañuelos, se desplomaba un 43% en bolsa en medio de rumores de mercado, batacazo bursátil que se repitió unos días después, en la jornada del 23 y que arrastró al resto del sector. En el mes de julio, Bañuelos, principal accionista, presidente y miembro del consejo de administración de la inmobiliaria valenciana, presenta su dimisión. La debacle ha comenzado. Ese mismo año, presentará concurso de acreedores Llanera y a lo largo de 2008 le seguirán Contsa, Seop, Cosmani, Encoval, Lábaro o Aísa, por citar sólo unas cuentas porque la lista es interminable.
Hasta bien entrado el año 2008 parecía que el pinchazo de la burbuja afectaba sólo a las medianas y pequeñas, pero en abril, Inmobiliaria Colonial deja el índice Ibex-35 después de perder un 50% de su capitalización en Bolsa lo que provocó la dimisión de Luis Portillo como presidente. Las grandes también pinchaban. En el mes de junio Martinsa Fadesa se acogía al procedimiento concursal. El sector estaba en quiebra.
Y lo cierto es que, aunque hay signos de que comienza a levantar cabeza, la crisis continúa.
Hace sólo unos días, la inmobiliaria Sacresa, que en marzo se declaró insolvente para negociar la reducción de su deuda de 1.500 millones de euros, solicitaba el concurso de acreedores en el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Barcelona. Fuentes de la empresa aseguran que hasta una hora antes de que se cumpliera el plazo legal para presentar la documentación del concurso o un acuerdo con los acreedores, Sacresa estuvo negociando con la banca. No lo consiguió. Su historia es, como la de muchos protagonistas del pinchazo, la del pez chico que se comió al grande, pero luego no lo pudo digerir y se le atragantó. La de Sacresa se ha convertido en la tercera mayor bancarrota del sector, tras los concursos de Martinsa Fadesa y Habitat en 2008.
Apenas unos días después de la caída de Sacresa, la inmobiliaria Nozar, que fue declarada en concurso voluntario de acreedores en septiembre de 2009, con una deuda de unos 700 millones, ha sido obligada por la Audiencia Provincial de Madrid a declarar el concurso necesario de acreedores, como pedía la empresa Avalatransa.
El concurso voluntario se diferencia del necesario en que el juez puede decidir en este último caso retirar a los gestores de la sociedad deudora las facultades de administración, a lo que hay que sumar que el acreedor que lo solicitó tiene prioridad frente al resto para cobrar parte de las deudas reclamadas.
Por tanto, en virtud del auto de la Audiencia Provincial de Madrid, el juez mercantil deberá decidir si estima procedente quitar a la familia Nozaleda de la gestión de la inmobiliaria.
En sólo unos días, dos que han caído, y otra que esperaba celebrar la Junta de Accionistas con el acuerdo con los bancos bajo el brazo pero, por el momento, no ha podido ser. Eso sí, Metrovacesa ha emprendidouna acción de responsabilidad social contra el ex presidente y ex primer accionista de la inmobiliaria Joaquín Rivero, y el ex consejero delegado Manuel González. Rivero presidió Metrovacesa desde que su empresa Bami la adquirió en 2002 hasta que en 2006 la familia Sanahuja tomó el control de la inmobiliaria tras la 'guerra de opas' mantenida entonces por la compañía.
Pendiente de acuerdo...
La mayor inmobiliaria española acumula una deuda de 6.200 millones y negocia desde hace meses un acuerdo de refinanciación de su deuda.
En la actualidad, ocho bancos y cajas (Santander, Banesto, BBVA, Caja Madrid, Banco Pastor, Banco Sabadell, La Caixa y Barclays) controlan un 77% de su capital y su gestión. Desde la compañía aseguran que están tranquilos, que el proceso va por buen camino y no hay plazos. Los bancos no parecen estar apretándoles demasiado las tuercas por el momento. El pasado mes de noviembre las entidades acreedoras le convirtieron dos créditos de 230 millones de euros en capital.
Mientras llega el acuerdo y asesorada por Goldman Sachs la compañía ha llevado a cabo una profunda reestructuración interna -la inmobiliaria redujo un 37% su plantilla en 2009 y cerró algunas delegaciones- y un amplio proceso de desinversiones. El pasado diciembre, el grupo se desprendió de la gestora de aparcamientos Ineparking Hispania por 100 millones de euros.
Entre las opciones que cobran más fuerza para convencer a los bancos, aunque no está firmada todavía, es la de hacer una ampliación de capital para canjear deuda por acciones. El canje de deuda por acciones constituyó una de las principales vías de la refinanciación recientemente cerrada por Colonial, actualmente controlada en un 82% por sus bancos acreedores.
...y recién alcanzado
De las tres compañías que tenían prevista su refinanciación para este año, Metrovacesa aún no lo ha logrado, pero sí Colonial y Reyal.
Colonial logró el pasado mes de febrero alcanzar un acuerdo de refinanciación de sus casi 5.000 millones de euros. Eso sí, para iniciar esta nueva etapa la compañía presidida por Juan José Bruguera, ha tenido que poner en marcha una profunda reestructuración: convertir su matriz en puramente patrimonialista; segregar el negocio de suelo y pormoicones, adelantar el calendario de conversión de los bonos convertibles; y ampliar capital en más de 3.300 millones de euros, entre otras cosas. Está previsto que la implementación del acuerdo se materialice el 31 de julio.
Por su parte, Reyal, alcanzaba el pasado mes de mayo con sus más de 50 bancos y cajas acreedores el acuerdo de refinanciación de su deuda de 4.600 millones de euros, con el que la inmobiliaria evita por ahora el riesgo de concurso. El acuerdo se produjo después de que expirara el plazo que había comunicado la empresa a la CNMV. El grupo de Rafael Santamaría, podrá extender hasta los horizontes de 2013 y 2016 los vencimientos de sus distintos préstamos. Además, Reyal obtendrá una línea de financiación puente de 35 millones de euros para que pueda desarrollar su plan de negocio. Como contraprestación, la inmobiliaria se compromete a vender activos inmobiliarios por un importe total de 700 millones de euros en dos fases.
Nuria Díaz
El ‘boom’ del ladrillo se financió sólo con deuda
Perfil más arriesgado, elevado endeudamiento, rápido crecimiento durante el ciclo expansivo, tamaño relativamente grande y más jóvenes que las que sobreviven. Ese es el perfil de las empresas de la construcción e inmobiliarias que han fracasado durante la recesión económica. Así se recoge en el estudio. Las empresas del sector de la construcción e inmobiliario en España: del boom a la recesión económica, elaborado por Funcas y el Ivie. El estudio indica que las tasas de fracaso de las empresas de los sectores analizados se aceleraron a partir de 2007. Ese año fracasaron el 3,4 pormil de las empresas de la construcción y el 1,1 por mil de las empresas inmobiliarias y de servicios a empresas. En 2008, las tasas de fracaso ascendieron al 12,6% (crecimiento del 273%) y 6%(432% más) respectivamente.
El perfil financiero de las empresas constructoras e inmobiliarias que presentaron concurso de acreedores entre enero de 2008 y julio de 2009 se caracteriza por un endeudamiento significativamente mayor que el de las supervivientes.
La menor prudencia de las empresas inmobiliarias y constructoras fracasadas se pone de manifiesto en su acelerado crecimiento durante el ciclo expansivo, que fue significativamente mayor que el experimentado por el resto de las compañías del sector.
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